Quanto o loteador pode reter no distrato?

O art. 32-A limita a cláusula penal somada às despesas administrativas, arras e sinal a 10% do valor atualizado do contrato. Além disso admite descontar fruição de até 0,75% do valor atualizado do contrato, encargos moratórios, tributos e tarifas do lote e a comissão de corretagem desde que integrada ao preço.

O limite de 10% incide sobre o valor pago?

Não. O inciso II do art. 32-A refere-se ao valor atualizado do contrato, e não ao valor pago. São bases distintas, e a diferença é relevante quando o adquirente pagou poucas parcelas.

Em quanto tempo o dinheiro é devolvido?

Pelo §1º, em até 12 parcelas mensais, com início após carência que depende do estágio da obra: até 180 dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras, em loteamentos com obras em andamento; ou até 12 meses após a formalização da rescisão, em loteamentos com obras concluídas.

Distrato em loteamento: a regra é o art. 32-A

Q: O loteador pode revender o lote antes de devolver?

O §2º condiciona o registro do contrato de nova venda à comprovação do início da restituição ao titular do registro cancelado, dispensada essa comprovação quando o adquirente não for localizado ou não se manifestar.

Q: A regra vale para lote com alienação fiduciária?

Não. O §3º afasta o procedimento do art. 32-A dos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária da Lei 9.514/1997.

Contratos de loteamento redigidos a partir de modelos de incorporadora carregam um vício que só aparece na hora da rescisão. O art. 32-A da Lei 6.766/1979 determina a restituição dos valores pagos e lista o que pode ser descontado: fruição de até 0,75% do valor atualizado do contrato, cláusula penal e despesas administrativas limitadas em conjunto a 10% do valor atualizado do contrato, encargos moratórios, tributos e tarifas do lote e a comissão de corretagem desde que integrada ao preço. Na incorporação, o art. 67-A da Lei 4.591/1964 admite pena convencional de até 25% da quantia paga, ou até 50% quando houver patrimônio de afetação. São bases de cálculo e tetos diferentes.

I O contrato do loteamento copiado do da incorporadora

O comprador de um lote para de pagar. O loteador vai ao contrato, encontra uma cláusula de retenção de 25% — em alguns casos 50% — e conduz a rescisão com base nela.

O número veio do lugar errado. Aqueles percentuais são da incorporação imobiliária. O loteamento tem regra própria, e ela é substancialmente mais restritiva para quem vende.

Contratos de loteamento redigidos a partir de modelos de incorporadora carregam esse vício com frequência. Ele só aparece quando a rescisão é discutida.

II O que a lei diz

Dois regimes distintos, criados pela mesma lei

A Lei 13.786/2018 tratou de resolução por inadimplemento do adquirente em duas frentes, com dispositivos diferentes:

Na incorporação imobiliária, inseriu o art. 67-A na Lei 4.591/1964.
No loteamento, inseriu o art. 32-A na Lei 6.766/1979.

São regimes paralelos, não intercambiáveis. O produto é diferente, a estrutura de custos é diferente, e o legislador tratou os dois de forma distinta.

O que o art. 32-A permite descontar

O art. 32-A parte de uma premissa: em caso de resolução por fato imputado ao adquirente, os valores pagos devem ser restituídos, atualizados pelo índice contratual de correção das parcelas. O que a lei faz, em seguida, é listar o que pode ser descontado dessa restituição:

I — fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, contado da transmissão da posse ao adquirente até a restituição ao loteador;
II — cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitadas, em conjunto, a 10% do valor atualizado do contrato;
III — encargos moratórios das prestações pagas em atraso;
IV — IPTU, contribuições condominiais ou associativas e tarifas vinculadas ao lote, além de tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição ou a rescisão;
V — comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

Dois detalhes de redação mudam a conta e costumam passar despercebidos.

O percentual de 10% incide sobre o valor atualizado do contrato — não sobre o valor pago. São bases diferentes, e a diferença é grande quando o adquirente pagou poucas parcelas.

E esses 10% não são só cláusula penal: o inciso II junta, no mesmo teto, a cláusula penal, as despesas administrativas, as arras e o sinal.

Quando o dinheiro volta

O §1º fixa a restituição em até 12 parcelas mensais, com início após um prazo de carência que depende do estágio da obra:

loteamento com obras em andamento: até 180 dias após o prazo previsto em contrato para a conclusão das obras;
loteamento com obras concluídas: até 12 meses após a formalização da rescisão contratual.

O §2º cria uma trava relevante para o loteador: o registro do contrato de nova venda daquele lote só é efetuado se comprovado o início da restituição ao titular do registro cancelado — dispensada a comprovação quando o adquirente não for localizado ou não se manifestar.

Na prática, isso significa que revender o lote depende de ter começado a devolver.

O §3º exclui do procedimento os contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária da Lei 9.514/1997, que segue regime próprio.

O contraste com a incorporação

Na incorporação, o art. 67-A da Lei 4.591/1964 admite cláusula penal de até 25% da quantia paga. Havendo patrimônio de afetação, o §5º eleva o limite para até 50%.

A distância entre 10% e 50% explica por que a cópia de modelo contratual é um problema concreto, e não uma imprecisão de redação.

Contratos anteriores à Lei 13.786/2018

Para contratos celebrados antes da vigência da Lei 13.786/2018, aplica-se a orientação construída pela jurisprudência, e não o texto novo — a regra geral é a de que a lei não retroage. A definição do percentual e do regime aplicável a esses contratos depende do caso concreto e do momento da contratação.

Vale um alerta de precisão: a retenção admitida nesses contratos anteriores tem base em construção jurisprudencial somada à legislação de regência. Ela não decorre da Súmula 568 do STJ, que trata de julgamento monocrático por jurisprudência dominante — matéria processual, sem relação com devolução de valores. A atribuição equivocada circula com frequência e enfraquece a peça que a repete.

Quando quem está em mora é o loteador

A recíproca existe. Descumprimento pelo vendedor — atraso relevante na entrega da infraestrutura, irregularidade do empreendimento — abre ao comprador o caminho da resolução com devolução integral e perdas e danos, nos termos do regime aplicável.

III Na prática

Três situações concentram os problemas.

A primeira é o contrato-padrão desatualizado. O art. 18 exige que o contrato-padrão seja depositado com o registro do loteamento. Quando a equipe comercial usa uma minuta diferente da registrada — normalmente uma versão "melhorada" com cláusulas de incorporação —, a divergência aparece exatamente no momento da rescisão.

A segunda é a rescisão sem notificação. O prazo de 30 dias para purgar a mora não é formalidade: é condição do procedimento.

A terceira é o cálculo da devolução. Reter 25% em loteamento não produz uma retenção maior — produz uma cláusula sujeita a revisão, com o custo adicional da discussão.

IV Checklist prático

Verificar se o contrato em uso é o contrato-padrão efetivamente registrado.
Ajustar a cláusula penal ao teto do inciso II, lembrando que ele é de 10% do valor atualizado do contrato e que engloba também despesas administrativas, arras e sinal.
Provisionar a devolução conforme o calendário do §1º: até 12 parcelas, com carência que depende de a obra estar em andamento ou concluída.
Considerar o §2º no planejamento comercial: a revenda do lote depende de comprovar o início da restituição.
Verificar se o contrato é de alienação fiduciária da Lei 9.514/1997 — nesse caso o procedimento do art. 32-A não se aplica (§3º).
Separar, no contrato, cada rubrica dedutível — fruição, cláusula penal, encargos, tributos e corretagem têm fundamentos e limites distintos.

V Conclusão

O distrato do loteamento não é uma versão simplificada do distrato da incorporação. É outro regime, com outro limite e outro calendário de devolução.

Manter o contrato alinhado ao art. 32-A não elimina a inadimplência — reduz a chance de que a rescisão, que já é uma perda, se transforme em uma segunda discussão sobre a validade da própria cláusula.

Este conteúdo é informativo e geral e não substitui a análise do caso concreto.

Distrato em loteamento: a regra é o art. 32-A, não a da incorporação