I A cláusula que todo mundo tem e poucos conferem

Quase todo contrato de compra de unidade na planta traz o prazo de tolerância de 180 dias. Ele entrou na rotina do setor a ponto de ser tratado como característica do produto — algo que existe por natureza, como a metragem ou a fração ideal.

O problema aparece quando o empreendimento atrasa de verdade. Aí a incorporadora vai buscar a proteção que julgava ter e descobre que a discussão não é sobre o prazo em si: é sobre como a cláusula foi redigida. E, nesse ponto, muitos contratos padronizados não passam no teste que a própria lei estabeleceu.

II O que a lei diz

O art. 43-A concede o prazo — e impõe uma condição

O art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, é explícito quanto ao requisito: "A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente".

A leitura importa. O prazo não decorre da lei por si só: ele decorre de pactuação que atenda a três exigências cumulativas. Precisa ser expressa — não implícita, não deduzida do cronograma. Precisa ser clara — redigida de modo compreensível para quem compra. E precisa ser destacada — visualmente evidente no instrumento, não diluída entre dezenas de cláusulas de igual peso gráfico.

Uma cláusula que exista, mas esteja perdida em corpo oito no meio do contrato, tende a não cumprir o requisito de destaque. E a consequência não é a redução da proteção: é a perda dela, com a mora sendo contada desde a data originalmente prevista. Vale notar também que o prazo é de 180 dias corridos, contados da data contratualmente estipulada para conclusão do empreendimento — não da entrega das chaves nem do habite-se.

Ultrapassado o prazo: o cálculo do §2º

Superado o prazo de tolerância, o §2º do art. 43-A oferece ao adquirente uma alternativa à resolução. Optando por manter o contrato, ele faz jus a indenização de 1% do valor efetivamente pago, por mês de atraso, calculada pro rata die.

Dois pontos merecem destaque na modelagem financeira do empreendimento. A base de cálculo é o valor pago, e não o valor total do contrato — o que muda substancialmente o resultado conforme o estágio do fluxo de pagamentos. E o cálculo é pro rata die, de modo que fração de mês conta proporcionalmente.

A cláusula penal que se volta contra quem a redigiu

Aqui está o ponto que mais gera surpresa em contrato padronizado. Pelo Tema 971 do STJ (REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF, Segunda Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019), no contrato de adesão firmado entre comprador e construtora ou incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, ela deverá ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

É a chamada inversão da cláusula penal. O efeito prático é direto: uma penalidade desenhada apenas para o comprador que atrasa passa a servir de parâmetro contra a incorporadora que atrasa — e no mesmo percentual que ela própria escolheu. Contratos que fixaram penalidade alta contra o adquirente, na lógica de desestimular a inadimplência, criaram exposição simétrica sem perceber.

A conclusão de redação é contraintuitiva, mas consistente: cláusula penal bilateral e em patamar defensável protege mais do que penalidade unilateral e agressiva.

O prazo precisa ser certo — e os juros de obra têm limite

O Tema 996 do STJ (REsp 1.729.593/SP, repetitivo) acrescenta camadas relevantes. O contrato deve prever prazo certo de entrega, não vinculado ao financiamento. O prejuízo do comprador pelo atraso é presumido, pela privação do uso. É ilícito cobrar juros de obra ou encargo equivalente após o prazo ajustado somado à tolerância. E, cessada a correção pelo indexador setorial (INCC), substitui-se pelo IPCA, salvo se mais gravoso ao consumidor.

O terceiro item costuma ser o de maior impacto financeiro em empreendimento atrasado: a incorporadora que segue cobrando juros de obra depois de esgotada a tolerância acumula, mês a mês, um passivo de restituição.

III Na prática

O risco aqui é de documento, não de operação — e por isso é corrigível antes do problema. Quatro frentes concentram o resultado.

A primeira é auditar a redação da cláusula de tolerância nos contratos-padrão em uso. Não basta constar: precisa estar expressa, clara e com destaque gráfico real, em local que o comprador efetivamente veja no momento da assinatura. Esse é um ajuste de minuta, de baixo custo, e é o que decide a discussão inteira depois.

A segunda é conferir se o prazo de entrega é certo e autônomo, sem amarração ao financiamento ou a evento indeterminado.

A terceira é revisar a cláusula penal para que seja bilateral, com percentual que a incorporadora aceitaria ver aplicado contra si — porque, na linha do Tema 971, é exatamente isso que pode ocorrer. A mesma disciplina de redação vale para as hipóteses de distrato e retenção.

A quarta é operacional: parametrizar no sistema a data-limite com a tolerância, de modo que a cobrança de juros de obra cesse automaticamente ao fim do prazo. Erro de parametrização vira passivo silencioso, que só aparece quando alguém soma. Em empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, o controle precisa ser feito por empreendimento.

IV Checklist

  • A cláusula de tolerância está expressa, clara e destacada no instrumento?
  • O destaque é real (posição, corpo de fonte, formatação), e não apenas nominal?
  • O prazo de entrega é certo e desvinculado do financiamento?
  • Os 180 dias estão contados da data contratual de conclusão do empreendimento?
  • A cláusula penal é bilateral e em percentual que a incorporadora aceitaria ver invertido?
  • O sistema interrompe a cobrança de juros de obra ao fim do prazo com a tolerância?
  • A base de cálculo do §2º (valor pago, pro rata die) está corretamente modelada?
  • Há controle de quais contratos em carteira usam minutas antigas?

V Conclusão

O prazo de tolerância de 180 dias é uma proteção real, mas condicionada. A lei não a concede ao incorporador por sua condição de incorporador: concede-a a quem pactuou de forma expressa, clara e destacada. E o restante do regime — indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, inversão da cláusula penal unilateral, vedação de juros de obra após o prazo — funciona de modo objetivo, com pouca margem para argumentação circunstancial.

Por isso, a hora de resolver esse tema não é quando o empreendimento atrasa: é na minuta e na parametrização do sistema, enquanto ainda se trata de uma decisão de redação e não de uma tese de defesa. Revisar essas cláusulas é trabalho de contratos empresariais aplicado ao contexto de construtoras e incorporadoras.