I O que a lei diz

A garantia de cinco anos do art. 618

O art. 618 do Código Civil é direto: "Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo".

Dois pontos merecem destaque. O prazo é irredutível — não pode ser encurtado por cláusula de contrato. E ele não se confunde com a garantia de 90 dias ou os prazos do manual do proprietário: é uma garantia legal específica, mais ampla e mais pesada, voltada à estabilidade da construção.

O que entra em "solidez e segurança"

O conceito costuma ser interpretado de forma ampla pelos tribunais. Não abrange apenas o risco de desabamento ou danos estruturais evidentes: também alcança defeitos que comprometem as condições de habitabilidade do imóvel, como infiltrações e vazamentos relevantes. Ou seja, um vício "não estrutural" pode, ainda assim, estar dentro da garantia do art. 618.

Garantia não é prescrição: e o prazo de 180 dias

Aqui mora a confusão mais comum. O prazo de cinco anos é de garantia, e não de prescrição: é o período dentro do qual o defeito, se aparecer, aciona a responsabilidade do construtor. Uma vez surgido o vício dentro desses cinco anos, começa a correr o prazo para o dono da obra reagir.

O próprio parágrafo único do art. 618 fixa esse prazo: "Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito". Esse recorte corta nos dois sentidos: protege quem age com rapidez e prejudica quem deixa o problema envelhecer sem tomar providência.

Outras camadas de responsabilidade

A garantia do art. 618 não é a única. Há a responsabilidade por vícios ocultos em geral (art. 445 do Código Civil) e, quando o adquirente é consumidor, incidem também as regras do Código de Defesa do Consumidor, com prazos próprios. Além disso, garantias contratuais e prazos técnicos previstos em normas e no manual do proprietário podem somar-se à garantia legal — mas nunca reduzi-la abaixo do piso da lei.

II Na prática

O que separa a construtora que se defende da que responde por qualquer desgaste, anos depois, quase nunca é a sorte: é o registro. A responsabilidade se organiza antes da reclamação, em três frentes.

A primeira é o contrato e o manual do proprietário, deixando claros os prazos de garantia, o uso e a manutenção esperados do imóvel — porque falta de manutenção pelo dono é defesa legítima, desde que documentada.

A segunda é a documentação da entrega: termo de recebimento, ART/RRT dos responsáveis técnicos, memorial e, idealmente, registro fotográfico do estado da obra na entrega. É esse conjunto que permite distinguir vício construtivo de dano posterior causado por uso ou por terceiros.

A terceira é o controle interno de prazos: saber quais empreendimentos ainda estão dentro dos cinco anos do art. 618 transforma a garantia de uma surpresa recorrente em um risco gerenciado — inclusive para dimensionar provisões e negociar reparos.

III Checklist prático

  • Mapeie os empreendimentos ainda dentro dos cinco anos do art. 618, com data de entrega documentada.
  • Padronize a documentação de entrega: termo de recebimento, ART/RRT, memorial e registro do estado da obra.
  • Estruture o manual do proprietário com prazos de garantia, uso adequado e rotina de manutenção sob responsabilidade do dono.
  • Registre e responda por escrito cada reclamação, com laudo técnico que separe vício construtivo de desgaste ou uso indevido.
  • Observe o prazo de 180 dias e os demais prazos aplicáveis assim que um vício é apontado — o tempo corre para os dois lados.
  • Reveja as cláusulas de garantia dos contratos, lembrando que a garantia legal do art. 618 não pode ser reduzida por contrato.
  • Trate o caso concreto com apoio técnico (jurídico e de engenharia): a análise depende dos fatos, dos laudos e dos documentos.

IV Conclusão

A garantia da obra não começa na reclamação do cliente — ela começa no contrato, no manual e no registro do que foi entregue. O art. 618 do Código Civil dá cinco anos de responsabilidade pela solidez e segurança da construção, com um prazo curto para reagir quando o vício aparece. Construtora que administra esse ciclo com documentação e controle de prazos troca a surpresa pela previsibilidade.

Se a sua construtora nunca revisou como registra entregas e como controla os prazos de garantia, vale priorizar. Para a análise de um caso concreto e a adequação de contratos e documentos, procure um advogado de sua confiança.

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Conteúdo informativo, sem caráter de consulta ou parecer jurídico, elaborado em conformidade com o Provimento 205/2021 da OAB. Cada situação depende de análise individualizada dos fatos, laudos e documentos.