I O que a lei diz

A garantia de cinco anos do art. 618

O art. 618 do Código Civil é direto: "Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo".

Dois pontos merecem destaque. O prazo é irredutível — não pode ser encurtado por cláusula de contrato. E ele não se confunde com os 90 dias do art. 26, II, do Código de Defesa do Consumidor — que são prazo para reclamar de vício aparente ou de fácil constatação, e não uma garantia — nem com os prazos do manual do proprietário: é uma garantia legal específica, mais ampla e mais pesada, voltada à estabilidade da construção.

O que entra em "solidez e segurança"

O conceito costuma ser interpretado de forma ampla pelos tribunais. Não abrange apenas o risco de desabamento ou danos estruturais evidentes: também alcança defeitos que comprometem as condições de habitabilidade do imóvel, como infiltrações e vazamentos relevantes. Ou seja, um vício "não estrutural" pode, ainda assim, estar dentro da garantia do art. 618.

Garantia não é prescrição: os 180 dias e os dez anos

Aqui mora a confusão mais comum. O prazo de cinco anos é de garantia, e não de prescrição: é o período dentro do qual o defeito, se aparecer, aciona a responsabilidade do construtor. Uma vez surgido o vício dentro desses cinco anos, começa a correr o prazo para o dono da obra reagir.

O próprio parágrafo único do art. 618 fixa esse prazo: "Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito". Esse prazo, porém, não é o fim da exposição da construtora. O STJ tem orientação consolidada de que a pretensão indenizatória por vício manifestado dentro da garantia não se sujeita a decadência — nem à do parágrafo único do art. 618, nem à do art. 26 do Código de Defesa do Consumidor — e sim à prescrição de dez anos do art. 205 do Código Civil, contada da ciência inequívoca do vício e de sua extensão. A Terceira Turma reafirmou isso no AgInt no AREsp 2.556.311/RJ (j. 23/03/2026) e no AgInt no AREsp 2.347.773/DF (j. 22/04/2026). Para a construtora, a conta que importa é essa: cinco anos de garantia e, em regra, dez anos de prescrição a contar do momento em que o vício se manifesta.

Outras camadas de responsabilidade

A garantia do art. 618 não é a única. Há o art. 445 do Código Civil, que fixa a decadência do direito de pedir a redibição ou o abatimento no preço na compra e venda — prazo para desfazer ou revisar o negócio, não um regime geral de responsabilidade por vício oculto. E, quando o adquirente é consumidor, incidem as regras do Código de Defesa do Consumidor: o art. 26, com prazo decadencial para reclamar de vício, e o art. 27, com prescrição de cinco anos para a reparação por danos causados por fato do produto ou do serviço. Nos vícios construtivos, porém, o STJ tem afastado essas decadências quando o pedido é indenizatório, aplicando a prescrição decenal do art. 205. Além disso, garantias contratuais e prazos técnicos previstos em normas e no manual do proprietário podem somar-se à garantia legal — mas nunca reduzi-la abaixo do piso da lei.

II Na prática

O que separa a construtora que se defende da que responde por qualquer desgaste, anos depois, quase nunca é a sorte: é o registro. A responsabilidade se organiza antes da reclamação, em três frentes.

A primeira é o contrato e o manual do proprietário, deixando claros os prazos de garantia, o uso e a manutenção esperados do imóvel — porque falta de manutenção pelo dono é defesa legítima, desde que documentada.

A segunda é a documentação da entrega: termo de recebimento, ART/RRT dos responsáveis técnicos, memorial e, idealmente, registro fotográfico do estado da obra na entrega. É esse conjunto que permite distinguir vício construtivo de dano posterior causado por uso ou por terceiros.

A terceira é o controle interno de prazos, e ele tem duas listas, não uma. A primeira é a dos empreendimentos ainda dentro dos cinco anos de garantia do art. 618. A segunda é a dos vícios já manifestados dentro da garantia — nesses, a exposição continua pela prescrição decenal, mesmo depois de vencido o quinquênio. É a segunda lista que dimensiona provisão e define até quando guardar laudo, projeto e memorial.

III Checklist prático

  • Mapeie duas listas: os empreendimentos ainda dentro dos cinco anos de garantia do art. 618, com data de entrega documentada, e os vícios já reclamados dentro da garantia, cuja exposição segue pela prescrição decenal.
  • Padronize a documentação de entrega: termo de recebimento, ART/RRT, memorial e registro do estado da obra.
  • Estruture o manual do proprietário com prazos de garantia, uso adequado e rotina de manutenção sob responsabilidade do dono.
  • Registre e responda por escrito cada reclamação, com laudo técnico que separe vício construtivo de desgaste ou uso indevido e guarde esse conjunto pelo prazo de exposição real, não pelos cinco anos da garantia.
  • Não trate os 180 dias como prazo final. Registre a data de aparecimento e a data de ciência de cada vício: para o pedido indenizatório, o STJ aplica prescrição de dez anos, e é essa data que a define.
  • Reveja as cláusulas de garantia dos contratos, lembrando que a garantia legal do art. 618 não pode ser reduzida por contrato.
  • Trate o caso concreto com apoio técnico (jurídico e de engenharia): a análise depende dos fatos, dos laudos e dos documentos.

IV Conclusão

A garantia da obra não começa na reclamação do cliente — ela começa no contrato, no manual e no registro do que foi entregue. O art. 618 do Código Civil dá cinco anos de garantia pela solidez e segurança da construção — e, para o vício que aparece nesse período, a cobrança indenizatória ainda tem, em regra, dez anos de prescrição. Construtora que administra esse ciclo com documentação e controle de prazos troca a surpresa pela previsibilidade.

Se a sua construtora nunca revisou como registra entregas e como controla os prazos de garantia, vale priorizar. Para a análise de um caso concreto e a adequação de contratos e documentos, procure um advogado de sua confiança.

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Conteúdo informativo, sem caráter de consulta ou parecer jurídico, elaborado em conformidade com o Provimento 205/2021 da OAB. Cada situação depende de análise individualizada dos fatos, laudos e documentos.