A incorporadora paga o condomínio das unidades não vendidas?

Para as unidades não vendidas, a incorporadora é a titular, e o art. 1.336, I, do Código Civil impõe ao condômino o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

A cláusula do contrato de venda basta para transferir as cotas ao comprador?

A cláusula organiza a relação entre vendedor e comprador. Perante o condomínio, a tese do Tema 886 do STJ considera a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio. Em contrato com consumidor, a cláusula também passa pelo crivo do Código de Defesa do Consumidor.

Condomínio antes da entrega das chaves: quem paga

Q: Quem paga o condomínio antes da entrega das chaves?

Pelo Tema 886 do STJ, o que define a responsabilidade é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão do promissário comprador na posse e pela ciência inequívoca do condomínio sobre a transação, e não o registro do compromisso de compra e venda.

Q: O condomínio pode executar a cota diretamente?

O art. 784, X, do CPC inclui entre os títulos executivos extrajudiciais o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Quem paga as cotas condominiais antes da entrega das chaves é definido, pelo Tema 886 do STJ, pela relação jurídica material com o imóvel, e não pelo registro do compromisso de compra e venda. Essa relação é representada pela imissão do promissário comprador na posse e pela ciência inequívoca do condomínio sobre a transação. Havendo compromisso não registrado, a responsabilidade pode recair sobre o promitente vendedor ou sobre o promissário comprador, conforme as circunstâncias do caso. Comprovadas a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio, afasta-se a legitimidade do promitente vendedor para as despesas do período em que a posse foi exercida pelo comprador. O art. 1.345 do Código Civil acrescenta que o adquirente responde pelos débitos do alienante perante o condomínio.

I A dor: o condomínio instalado antes das chaves

O empreendimento recebe o habite-se, a incorporadora convoca a assembleia de instalação, a administradora começa a emitir boletos. Parte das unidades foi vendida e ainda não entregue; parte segue em estoque.

A incorporadora repassa as cotas aos compradores desde a instalação, porque o contrato diz que é assim. Alguns compradores pagam. Outros contestam: ainda não receberam as chaves. O condomínio, por sua vez, cobra de quem aparece na matrícula ou de quem está no cadastro, e a inadimplência vira disputa em três pontas.

II O que a lei diz?

O dever de contribuir e a obrigação que acompanha a unidade

O art. 1.336, I, do Código Civil estabelece que é dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção".

O art. 1.345 dá à obrigação o seu traço característico: "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios."

O CPC reforça a posição do condomínio. O art. 784, X, inclui entre os títulos executivos extrajudiciais "o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas".

O Tema 886 do STJ

O Tema 886, julgado pela Segunda Seção do STJ sob o rito dos recursos repetitivos, com trânsito em julgado, foi confirmado na página oficial de repetitivos do tribunal em 11/09/2026. A questão era saber quem tem legitimidade — vendedor ou adquirente — para responder por dívidas condominiais na alienação da unidade, especialmente quando o compromisso de compra e venda não foi levado a registro.

A tese firmada tem três partes:

a) "O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação";

b) havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade "pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto";

c) comprovados "(i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação", afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para as despesas "relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador".

Os dois elementos que a incorporadora controla

A tese não fala em habite-se, em instalação do condomínio nem em cláusula contratual. Fala em posse e em ciência inequívoca do condomínio. São dois fatos, e os dois dependem de documentos que a própria incorporadora produz.

Os contornos da aplicação dessa tese, como a situação das chaves disponibilizadas e não retiradas, são objeto de decisões casuísticas das turmas do STJ. Este artigo se limita à tese repetitiva e aos dispositivos legais, sem antecipar como cada situação específica será decidida.

III Na prática

Unidade em estoque é da incorporadora. Para as unidades não vendidas, a incorporadora é a titular, e o dever de contribuir do art. 1.336, I, recai sobre ela. Planejar o caixa do pós-habite-se inclui as cotas do estoque.

A entrega precisa de data provada. O termo de entrega de chaves, ou de imissão na posse, assinado e datado, é a prova do primeiro elemento do Tema 886. Entrega informal, sem documento, deixa sem marco o momento em que a responsabilidade pode se deslocar.

A ciência do condomínio precisa ser inequívoca, e não presumida. O segundo elemento da tese é o mais esquecido. Comunicar formalmente ao síndico ou à administradora cada entrega, com unidade, adquirente e data, é o que permite demonstrar a ciência. Cadastro desatualizado na administradora trabalha contra a incorporadora.

A cobrança pode começar pela execução. Como a contribuição condominial documentalmente comprovada é título executivo extrajudicial (art. 784, X, do CPC), a disputa sobre quem responde pode chegar diretamente na forma de execução. Os documentos de entrega e de comunicação precisam estar organizados antes.

O contrato com o comprador não resolve a relação com o condomínio. A cláusula que atribui cotas ao comprador organiza a relação entre as partes do contrato. A tese do Tema 886 olha para posse e ciência, não para essa cláusula. Em contrato com consumidor, a cláusula ainda passa pelo crivo do Código de Defesa do Consumidor.

O art. 1.345 exige olhar para trás. Como o adquirente responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, a situação das cotas da unidade deve ser conferida e quitada antes da entrega. Débito que atravessa a entrega tende a virar discussão de regresso entre incorporadora e comprador.

Encargos de mora têm limite. O § 1º do art. 1.336 prevê, para o condômino inadimplente, correção monetária, juros convencionados ou legais e multa de até 2% sobre o débito. Repasses que ultrapassam esses parâmetros criam outra frente de contestação.

Quem responde pela cota condominial antes das chaves
Situação	Quem paga
Unidade em estoque (não vendida)	A incorporadora, como titular (art. 1.336, I, do CC)
Unidade vendida, sem entrega das chaves e sem ciência do condomínio	A incorporadora permanece responsável
Unidade entregue, com termo assinado e ciência inequívoca do condomínio	A responsabilidade pode recair sobre o adquirente (Tema 886 do STJ)
Débitos anteriores à entrega	Conferidos e quitados antes da entrega (art. 1.345 do CC: o adquirente responde pelos débitos do alienante)

IV Checklist

O caixa do pós-habite-se inclui as cotas condominiais das unidades em estoque?
Toda entrega de chaves gera termo assinado e datado?
Cada entrega é comunicada formalmente ao síndico ou à administradora, com unidade, adquirente e data?
O cadastro da administradora é conferido periodicamente contra a lista de entregas?
Os documentos de entrega e de comunicação estão organizados para uso rápido, considerando que a cota pode ser cobrada por execução (art. 784, X, do CPC)?
As cotas da unidade estão quitadas antes da entrega?
A cláusula contratual sobre cotas antes das chaves foi revisada, inclusive sob o CDC?
Os encargos repassados respeitam o art. 1.336, § 1º?
Há rotina para tratar chaves disponibilizadas e não retiradas, com registro das comunicações?

V Conclusão

A pergunta "quem paga o condomínio antes das chaves" tem uma resposta repetitiva do STJ, e ela não está no contrato de venda. Está na posse e no conhecimento do condomínio.

Para a incorporadora, isso é uma boa notícia com uma condição: os dois fatos que decidem a questão estão sob o seu controle documental. A entrega com termo e a comunicação ao condomínio custam pouco. A falta delas transforma cada unidade vendida em uma disputa sobre datas que ninguém anotou.