I A dor: o condomínio instalado antes das chaves

O empreendimento recebe o habite-se, a incorporadora convoca a assembleia de instalação, a administradora começa a emitir boletos. Parte das unidades foi vendida e ainda não entregue; parte segue em estoque.

A incorporadora repassa as cotas aos compradores desde a instalação, porque o contrato diz que é assim. Alguns compradores pagam. Outros contestam: ainda não receberam as chaves. O condomínio, por sua vez, cobra de quem aparece na matrícula ou de quem está no cadastro, e a inadimplência vira disputa em três pontas.

II O que a lei diz

O dever de contribuir e a obrigação que acompanha a unidade

O art. 1.336, I, do Código Civil estabelece que é dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção".

O art. 1.345 dá à obrigação o seu traço característico: "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios."

O CPC reforça a posição do condomínio. O art. 784, X, inclui entre os títulos executivos extrajudiciais "o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas".

O Tema 886 do STJ

O Tema 886, julgado pela Segunda Seção do STJ sob o rito dos recursos repetitivos, com trânsito em julgado, foi confirmado na página oficial de repetitivos do tribunal em 11/09/2026. A questão era saber quem tem legitimidade — vendedor ou adquirente — para responder por dívidas condominiais na alienação da unidade, especialmente quando o compromisso de compra e venda não foi levado a registro.

A tese firmada tem três partes:

a) "O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação";

b) havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade "pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto";

c) comprovados "(i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação", afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para as despesas "relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador".

Os dois elementos que a incorporadora controla

A tese não fala em habite-se, em instalação do condomínio nem em cláusula contratual. Fala em posse e em ciência inequívoca do condomínio. São dois fatos, e os dois dependem de documentos que a própria incorporadora produz.

Os contornos da aplicação dessa tese, como a situação das chaves disponibilizadas e não retiradas, são objeto de decisões casuísticas das turmas do STJ. Este artigo se limita à tese repetitiva e aos dispositivos legais, sem antecipar como cada situação específica será decidida.

III Na prática

Unidade em estoque é da incorporadora. Para as unidades não vendidas, a incorporadora é a titular, e o dever de contribuir do art. 1.336, I, recai sobre ela. Planejar o caixa do pós-habite-se inclui as cotas do estoque.

A entrega precisa de data provada. O termo de entrega de chaves, ou de imissão na posse, assinado e datado, é a prova do primeiro elemento do Tema 886. Entrega informal, sem documento, deixa sem marco o momento em que a responsabilidade pode se deslocar.

A ciência do condomínio precisa ser inequívoca, e não presumida. O segundo elemento da tese é o mais esquecido. Comunicar formalmente ao síndico ou à administradora cada entrega, com unidade, adquirente e data, é o que permite demonstrar a ciência. Cadastro desatualizado na administradora trabalha contra a incorporadora.

A cobrança pode começar pela execução. Como a contribuição condominial documentalmente comprovada é título executivo extrajudicial (art. 784, X, do CPC), a disputa sobre quem responde pode chegar diretamente na forma de execução. Os documentos de entrega e de comunicação precisam estar organizados antes.

O contrato com o comprador não resolve a relação com o condomínio. A cláusula que atribui cotas ao comprador organiza a relação entre as partes do contrato. A tese do Tema 886 olha para posse e ciência, não para essa cláusula. Em contrato com consumidor, a cláusula ainda passa pelo crivo do Código de Defesa do Consumidor.

O art. 1.345 exige olhar para trás. Como o adquirente responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, a situação das cotas da unidade deve ser conferida e quitada antes da entrega. Débito que atravessa a entrega tende a virar discussão de regresso entre incorporadora e comprador.

Encargos de mora têm limite. O § 1º do art. 1.336 prevê, para o condômino inadimplente, correção monetária, juros convencionados ou legais e multa de até 2% sobre o débito. Repasses que ultrapassam esses parâmetros criam outra frente de contestação.

IV Checklist

  • O caixa do pós-habite-se inclui as cotas condominiais das unidades em estoque?
  • Toda entrega de chaves gera termo assinado e datado?
  • Cada entrega é comunicada formalmente ao síndico ou à administradora, com unidade, adquirente e data?
  • O cadastro da administradora é conferido periodicamente contra a lista de entregas?
  • Os documentos de entrega e de comunicação estão organizados para uso rápido, considerando que a cota pode ser cobrada por execução (art. 784, X, do CPC)?
  • As cotas da unidade estão quitadas antes da entrega?
  • A cláusula contratual sobre cotas antes das chaves foi revisada, inclusive sob o CDC?
  • Os encargos repassados respeitam o art. 1.336, § 1º?
  • Há rotina para tratar chaves disponibilizadas e não retiradas, com registro das comunicações?

V Conclusão

A pergunta "quem paga o condomínio antes das chaves" tem uma resposta repetitiva do STJ, e ela não está no contrato de venda. Está na posse e no conhecimento do condomínio.

Para a incorporadora, isso é uma boa notícia com uma condição: os dois fatos que decidem a questão estão sob o seu controle documental. A entrega com termo e a comunicação ao condomínio custam pouco. A falta delas transforma cada unidade vendida em uma disputa sobre datas que ninguém anotou.