A incorporadora pode pedir a adjudicação compulsória?

Sim. O art. 216-B, § 1º, da Lei 6.015/1973 legitima a requerer a adjudicação compulsória extrajudicial o promitente comprador, seus cessionários e sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado.

Precisa ter registrado a promessa de compra e venda?

Não. O § 2º do art. 216-B dispõe que o deferimento da adjudicação independe de prévio registro dos instrumentos de promessa ou de cessão. Na via judicial, a Súmula 239 do STJ estabelece que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso.

Quais documentos a adjudicação extrajudicial exige?

Promessa ou cessão, prova do inadimplemento após notificação com prazo de 15 dias, ata notarial com a prova do pagamento do preço, certidões forenses que demonstrem a inexistência de litígio, comprovante do ITBI e procuração com poderes específicos (art. 216-B, § 1º, I a VI).

A incorporadora com pendência fiscal pode usar a via extrajudicial?

O art. 216-B, § 2º, dispõe que o deferimento da adjudicação independe da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor.

Adjudicação compulsória: a incorporadora também pode pedir

A incorporadora cujo comprador quitou a unidade e não lavra a escritura pode requerer a adjudicação compulsória extrajudicial no registro de imóveis, porque o art. 216-B da Lei 6.015/1973 legitima também o promitente vendedor. O pedido é feito por advogado e instruído com a promessa, a prova do inadimplemento da obrigação de receber o título, caracterizada após notificação com prazo de 15 dias, ata notarial, certidões forenses, comprovante do ITBI e procuração com poderes específicos. A adjudicação independe de prévio registro da promessa e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor. A via judicial continua disponível, e a Súmula 239 do STJ dispensa o registro do compromisso para a adjudicação compulsória.

I A dor: unidades vendidas que continuam no nome da incorporadora

Uma incorporadora de Belo Horizonte entregou um empreendimento há quatro anos. Das unidades vendidas, uma parte foi quitada, mas os compradores nunca lavraram a escritura: uns por causa do custo, outros porque se mudaram, outros simplesmente porque "a chave já está na mão".

Na matrícula, as unidades continuam em nome da incorporadora. Cada auditoria, cada pedido de crédito e cada certidão exige explicar por que ativos vendidos seguem registrados como seus. A pergunta é quase sempre a mesma: a incorporadora pode resolver isso sem depender do comprador?

II O que a lei diz

A promessa quitada gera direito à escritura

O art. 1.417 do Código Civil dispõe que, mediante promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no registro de imóveis, o promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel. O art. 1.418 permite a ele exigir a outorga da escritura definitiva e, havendo recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

No loteamento, o art. 25 da Lei 6.766/1979 declara irretratáveis os compromissos de compra e venda e as cessões, e afirma que eles atribuem direito a adjudicação compulsória.

A via extrajudicial: art. 216-B

O art. 216-B da Lei de Registros Públicos, incluído pela Lei 14.382/2022, dispõe que, "sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel".

Quem pode pedir: inclusive o promitente vendedor

O § 1º legitima a requerer a adjudicação o promitente comprador, seus cessionários ou promitentes cessionários, seus sucessores, "bem como o promitente vendedor", todos representados por advogado.

É esse o ponto que costuma passar despercebido. A adjudicação não é só instrumento do comprador contra a incorporadora que não outorga a escritura. É também instrumento da incorporadora contra o comprador que não a recebe.

Os documentos

O mesmo § 1º exige que o pedido seja instruído com:

I — o instrumento de promessa de compra e venda, de cessão ou de sucessão;
II — a prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 dias contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis;
III — ata notarial com a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores, a prova do pagamento do preço e a caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;
IV — certidões dos distribuidores forenses da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, que demonstrem a inexistência de litígio sobre o contrato;
V — comprovante de pagamento do ITBI;
VI — procuração com poderes específicos.

O que a lei dispensa

O § 2º dispõe que o deferimento da adjudicação "independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor". Com os documentos, o oficial registra o domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a própria promessa (§ 3º).

E na via judicial

A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que "o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". O enunciado foi confirmado como vigente na fonte oficial do STJ em 18 de setembro de 2026.

III Na prática

Faça o levantamento das unidades quitadas e não escrituradas. Separe por empreendimento, com contrato, cessões, prova de quitação e dados atualizados do comprador. É a base de qualquer providência.

Comece pela notificação. A via extrajudicial depende da notificação do oficial do registro de imóveis e do decurso de 15 dias sem a celebração do título. A notificação também é a oportunidade de o comprador regularizar antes do procedimento.

Prepare a ata notarial com a prova do pagamento. O inciso III exige que a ata traga a prova do pagamento do preço. Recibos, extratos e termo de quitação organizados por unidade encurtam o trabalho do tabelião.

Resolva no contrato quem arca com o ITBI e as despesas. O pedido exige o comprovante do ITBI. Se o contrato atribui o imposto ao comprador, a incorporadora precisa decidir como tratar o custo antes de iniciar o procedimento.

Confira a existência de litígio. As certidões do inciso IV precisam demonstrar a inexistência de litígio sobre a promessa. Unidade com discussão judicial em curso segue outro caminho.

Use a via extrajudicial também nos contratos novos. Prever no contrato o prazo para a lavratura da escritura depois da quitação, e a possibilidade de a incorporadora requerer a adjudicação se o prazo não for cumprido, deixa o caminho pronto desde a venda.

IV Checklist

Há inventário das unidades quitadas e não escrituradas, por empreendimento?
Contratos, cessões e sucessões de cada unidade estão reunidos?
A prova de quitação está organizada para a ata notarial?
Os dados de contato dos compradores estão atualizados para a notificação?
O contrato define quem arca com o ITBI e as despesas de escritura?
As certidões forenses foram levantadas para confirmar a ausência de litígio?
Os contratos novos preveem prazo para escritura após a quitação?

V Conclusão

A unidade quitada que continua no nome da incorporadora é um problema que costuma ser tratado como do comprador. A Lei de Registros Públicos permite tratá-lo como da própria incorporadora: o art. 216-B legitima o promitente vendedor, dispensa o registro prévio da promessa e a comprovação da sua regularidade fiscal, e leva o procedimento ao registro de imóveis.

O que o procedimento exige, em troca, é documentação organizada. Para a incorporadora que guarda contratos e quitações por unidade, a regularização da carteira deixa de depender da iniciativa de cada comprador.