Transferir imóvel para a holding em integralização de capital paga ITBI?

Em regra, não. O art. 156, §2º, I, da Constituição afasta o ITBI sobre bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, salvo se a atividade preponderante da adquirente for compra e venda de imóveis, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.

Como o município apura se a holding tem atividade imobiliária preponderante?

Pelo art. 37, §1º, do CTN, a preponderância fica caracterizada quando mais de 50% da receita operacional da adquirente, nos dois anos anteriores e nos dois anos seguintes à aquisição, vier de venda ou locação de imóveis ou de cessão de direitos à sua aquisição. Se a pessoa jurídica começou depois da aquisição ou menos de dois anos antes dela, o §2º manda olhar os três primeiros anos seguintes à aquisição.

Integralizar o imóvel pelo custo histórico evita o ITBI sobre o excedente?

Não necessariamente. O art. 23 da Lei nº 9.249/1995 permite à pessoa física transferir o bem pelo valor da declaração ou pelo valor de mercado, e essa escolha afeta o imposto de renda. Para o ITBI, o art. 38 do CTN toma como base o valor venal, e é com esse valor que o município compara o capital integralizado.

Imóvel na holding: quando não há ITBI

Q: O que o STF decidiu no Tema 796?

No RE 796.376, julgado em 5 de agosto de 2020, o Plenário fixou a tese de que a imunidade do ITBI prevista no art. 156, §2º, I, da Constituição não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. A parcela do imóvel que vai para reserva de capital, e não para o capital, fica fora da imunidade.

O ITBI não incide sobre imóvel transferido a holding em realização de capital, pelo art. 156, §2º, I, da Constituição, salvo se a atividade preponderante da adquirente for compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis. A preponderância se apura pelos arts. 36 e 37 do Código Tributário Nacional: mais de 50% da receita operacional nos dois anos anteriores e nos dois posteriores à aquisição, ou nos três primeiros anos, se a empresa é nova. O Tema 796 do STF (RE 796.376) fixou que a imunidade não alcança o valor do bem que exceder o capital integralizado: a diferença lançada em reserva de capital paga imposto. Quem integraliza pelo custo histórico, como permite o art. 23 da Lei nº 9.249/1995, precisa saber que o município mede o imóvel pelo valor venal.

I A dor: "holding não paga ITBI"

A frase aparece cedo na conversa sobre holding familiar: os imóveis da família entram na empresa "sem imposto". A ideia tem base real — existe uma imunidade constitucional para a transferência de bens em realização de capital. O problema é o que se deixa de dizer em seguida.

A imunidade tem uma exceção que depende da receita da holding nos anos seguintes; tem um limite de valor fixado pelo Supremo Tribunal Federal; e convive com uma escolha de imposto de renda que, feita sem olhar para o ITBI, cria a diferença que o município vai querer tributar. Em Belo Horizonte, como em outras capitais, o reconhecimento da não incidência passa por requerimento, documentos e um período de acompanhamento.

II O que a Constituição diz

O art. 156, II, da Constituição atribui aos Municípios o imposto sobre a transmissão inter vivos, por ato oneroso, de bens imóveis. O §2º traz a regra que interessa à holding:

"§ 2º O imposto previsto no inciso II: I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil; II - compete ao Município da situação do bem."

São duas hipóteses de não incidência: a realização de capital (o sócio entrega o imóvel para integralizar quotas) e as reorganizações societárias (fusão, incorporação, cisão, extinção). A ressalva da atividade preponderante vem escrita com a expressão "nesses casos", o que alimenta a discussão sobre se alcança as duas hipóteses ou só a segunda. E o imposto é do Município da situação do bem: imóveis em cidades diferentes significam prefeituras diferentes.

III A regra de apuração no Código Tributário Nacional

Art. 36: a não incidência

O art. 36 do CTN repete a regra em nível de lei complementar: ressalvado o art. 37, o imposto não incide sobre a transmissão "quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito" (inciso I), nem quando decorrente de incorporação ou fusão (inciso II). O parágrafo único cobre a via de volta: a desincorporação dos mesmos bens aos mesmos alienantes também não paga o imposto.

Art. 37: a atividade preponderante e os percentuais

O art. 37, caput, exclui a não incidência quando a adquirente "tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição". Os parágrafos medem isso:

§1º — o critério: a atividade preponderante fica caracterizada quando mais de 50% da receita operacional da adquirente, nos 2 anos anteriores e nos 2 anos subsequentes à aquisição, decorrer dessas transações.
§2º — a pessoa jurídica nova: se a adquirente iniciar as atividades depois da aquisição, ou menos de 2 anos antes dela, a preponderância é apurada nos 3 primeiros anos seguintes à data da aquisição.
§3º — o efeito: verificada a preponderância, o imposto torna-se devido "nos termos da lei vigente à data da aquisição, sobre o valor do bem ou direito nessa data".
§4º — a exceção da exceção: o art. 37 não se aplica quando a transmissão é realizada em conjunto com a da totalidade do patrimônio da pessoa jurídica alienante.

Para a holding patrimonial típica — constituída para receber os imóveis da família e alugá-los — o §2º é o dispositivo central: a empresa é nova, logo o período de observação é de três anos contados da aquisição. Se, nesses três anos, mais da metade da receita operacional vier de aluguel ou venda de imóveis, a exceção está caracterizada. Uma holding cujo caixa vem majoritariamente de locação tende a se enquadrar nela; uma que concentra participações societárias e recebe dividendos tende a ficar fora. O enquadramento é questão de números, não de nome no contrato social.

Art. 38: a base de cálculo é o valor venal

O art. 38 do CTN fixa que a base de cálculo do ITBI "é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos". A Lei Complementar nº 227/2026 acrescentou parágrafos que interessam à integralização: o §1º define valor venal como "o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado"; o §2º manda estimá-lo por critérios técnicos (preços de mercado, informações de cartórios e agentes financeiros, localização, tipologia, padrão e área); o §3º obriga os Municípios a divulgar os critérios e assegura ao contribuinte contestá-los "mediante a apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico"; e o §4º manda os cartórios compartilhar as operações com o fisco municipal.

Em outras palavras: o município não fica preso ao valor escrito no contrato social; avalia o imóvel a mercado, e o contribuinte pode contrapor laudo próprio.

IV O Tema 796 do STF

O RE 796.376, com repercussão geral reconhecida em 6 de março de 2015, discutiu o alcance da imunidade do art. 156, §2º, I, quando o valor total dos imóveis incorporados excede o limite do capital social a ser integralizado. O caso típico: os sócios entregam imóveis que valem mais do que o capital subscrito, e a diferença é registrada como reserva de capital.

Em 5 de agosto de 2020, em sessão virtual, o Plenário, por maioria, negou provimento ao recurso do contribuinte, nos termos do voto do Ministro Alexandre de Moraes, redator para o acórdão, vencido o relator, Ministro Marco Aurélio, e outros três ministros. A tese fixada:

"A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado."

Os embargos de declaração foram rejeitados por unanimidade em setembro de 2020, e o portal do STF registra o trânsito em julgado em 15 de outubro de 2020.

O que a tese decide é preciso: a imunidade cobre o valor que efetivamente integraliza capital; o que sobra — a parcela que vai para reserva de capital ou outra conta que não seja capital social — é transmissão onerosa comum, sujeita ao ITBI. O que a tese não resolveu com a mesma precisão é se a exceção da atividade preponderante alcança a integralização ou só as reorganizações societárias; na prática, os municípios seguem aplicando o art. 37 do CTN à integralização, e é com isso que o sócio precisa contar.

V Na prática: como o município examina a operação

O reconhecimento é requerido, não presumido. O cartório de registro de imóveis exige, para registrar a transferência, a guia de ITBI paga ou o documento da prefeitura que reconhece a não incidência — obtido por requerimento instruído com o ato societário, a matrícula, o valor atribuído e, conforme o município, a demonstração da receita da adquirente. Belo Horizonte segue esse padrão.

A não incidência fica sob condição. Como a preponderância só pode ser aferida ao fim do período do art. 37 — dois anos depois da aquisição para empresa antiga, três anos para empresa nova —, o reconhecimento inicial é provisório. Ao término do prazo, o município pode pedir os balanços e, se mais de 50% da receita operacional vier de locação ou venda de imóveis, lançar o imposto pelo valor e pela lei da data da aquisição (§3º).

O valor do imóvel é comparado ao capital, não ao contrato social. Depois do Tema 796, a pergunta do fisco municipal é objetiva: qual o valor venal do imóvel e quanto dele foi destinado a capital social? Se a integralização ficou abaixo do valor venal apurado pelo município, a diferença tende a ser cobrada como excedente. O art. 38, §3º, assegura a avaliação contraditória; um laudo bem fundamentado, feito antes da operação, serve para dimensionar o capital e para discutir a base de cálculo.

Prazo de fiscalização. Além da janela do art. 37, o lançamento do imposto que se tornar devido segue os prazos gerais de decadência do CTN. O ponto operacional: guardar, por todo esse período, a contabilidade que demonstra a composição da receita da holding.

VI A escolha de imposto de renda que cria o problema

O art. 23 da Lei nº 9.249/1995 permite que as pessoas físicas transfiram bens a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, "pelo valor constante da respectiva declaração de bens ou pelo valor de mercado". Pelo §1º, se a entrega for pelo valor da declaração, a pessoa física lança as quotas pelo mesmo valor dos bens transferidos; pelo §2º, se a transferência não se fizer pelo valor da declaração, "a diferença a maior será tributável como ganho de capital".

A escolha usual é integralizar pelo custo histórico, para não gerar ganho de capital na pessoa física. É legítima do ponto de vista do imposto de renda, mas tem efeito colateral no ITBI: o capital social é formado pelo valor histórico, muitas vezes bem abaixo do mercado, enquanto o município, pelo art. 38 do CTN, avalia o bem pelo valor venal. Abre-se a diferença entre "capital integralizado" e "valor do bem" — o espaço que o Tema 796 deixou fora da imunidade.

Não há resposta única. Integralizar a mercado elimina o excedente para o ITBI, mas antecipa o ganho de capital da pessoa física; integralizar pelo custo preserva o diferimento do IR, mas expõe a diferença ao imposto municipal. A decisão depende de números concretos e deve ser tomada antes do ato societário, não depois da notificação da prefeitura.

VII Erros comuns

Tratar a imunidade como incondicional. Ela depende da receita da holding por dois ou três anos após a aquisição.
Achar que o objeto social resolve. O art. 37 fala em receita operacional, não em objeto social; se o caixa é aluguel, o nome da atividade no contrato não muda o enquadramento.
Integralizar por valor simbólico e lançar o resto em reserva. É a hipótese literal do Tema 796: a parcela que não vira capital social não está imune.
Definir o valor de integralização só pela ótica do imposto de renda. O art. 23 da Lei nº 9.249/1995 e o art. 38 do CTN olham para o mesmo imóvel com réguas diferentes.
Não guardar os balanços do período de observação. Sem demonstrações de resultado, a família não prova que a receita imobiliária ficou abaixo de 50%.

VIII Checklist antes de integralizar

Qual será a composição da receita operacional da holding nos três primeiros anos? Locação e venda de imóveis passam de 50%?
Existe laudo de avaliação de cada imóvel, feito antes do ato societário, para dimensionar o capital e sustentar eventual avaliação contraditória (art. 38, §3º, do CTN)?
O valor de integralização foi decidido comparando o efeito no imposto de renda (art. 23 da Lei nº 9.249/1995) com o efeito no ITBI sobre o excedente (Tema 796)?
Todo o valor do imóvel vai para capital social, ou parte irá para reserva de capital? Se for para reserva, essa parcela está fora da imunidade. E há rotina para guardar os balanços do período de observação?
O requerimento de não incidência em cada município está instruído com ato societário, matrícula, valor atribuído e a documentação de receita exigida localmente?

IX Conclusão

A imunidade do ITBI na integralização de capital existe. Mas tem três bordas: a atividade preponderante, medida em receita por dois ou três anos; o limite do capital efetivamente integralizado, fixado pelo Tema 796; e a base de cálculo pelo valor venal, que o município apura e o contribuinte pode contestar com laudo.

A holding continua sendo instrumento útil de organização patrimonial e sucessória. O que muda é a ordem das decisões: primeiro se projeta a receita da empresa, depois se avalia o imóvel, depois se escolhe o valor de integralização olhando para o imposto de renda e para o ITBI ao mesmo tempo — e só então se assina o ato societário.

Integralizar imóvel na holding: quando não há ITBI