I I. A dor: o grupo de compradores escreve, e a incorporadora não sabe o que responder

Parte dos compradores de um empreendimento se reúne, forma uma comissão e envia uma carta à incorporadora. Pede o andamento da obra, as contas e a relação dos demais adquirentes. Na incorporadora, a dúvida é imediata: quem são essas pessoas, com que poderes falam e o que a empresa é obrigada a entregar?

A Lei 4.591/1964 responde a parte dessas perguntas. A outra parte fica para o contrato. Para a incorporadora, saber a diferença evita dois erros: ignorar um pedido que a lei manda atender e atender o que a lei não exige.

II II. O que a lei diz

Como a comissão nasce

O art. 50 prevê que a comissão será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral. Quando é eleita, a assembleia deve ser realizada por iniciativa do incorporador, no prazo de até seis meses contados do registro do memorial de incorporação. A comissão tem, no mínimo, três membros, escolhidos entre os adquirentes. Esse texto tem a redação dada pela Lei 14.382/2022.

A constituição se comprova com a ata da assembleia, inscrita no Registro de Títulos e Documentos. Com a ata inscrita, a comissão fica investida dos poderes que a lei e o contrato de construção lhe deferem, sem necessidade de procuração especial dos contratantes (art. 50, § 1º). Se o número de contratantes de unidades for igual ou inferior a três, todos exercem em conjunto as atribuições da comissão (§ 4º).

O que a incorporadora deve entregar à comissão

Quando o incorporador contrata a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, o art. 43, I, impõe encaminhar à comissão de representantes:

  • a cada três meses, o demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado para entrega do conjunto imobiliário;
  • quando solicitada, a relação dos adquirentes com seus endereços residenciais e eletrônicos. A lei acrescenta que os integrantes da comissão, ao tratar esses dados, devem atender à Lei Geral de Proteção de Dados (Lei 13.709/2018), no que for aplicável.

Essa redação também é da Lei 14.382/2022. A lei não fixa prazo para a incorporadora responder a outros pedidos que a comissão faça.

O que a comissão pode fiscalizar

Na construção por empreitada, a comissão fiscaliza o andamento da obra e a obediência ao projeto e às especificações. Se a empreitada for reajustável, fiscaliza também o cálculo do reajustamento (art. 55, §§ 3º e 4º).

Na construção por administração, o art. 61 dá à comissão, em nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato, poderes para examinar os balancetes dos construtores, aprová-los ou impugná-los, fiscalizar concorrências de compra de materiais e serviços e fiscalizar a arrecadação das contribuições. O art. 60 prevê revisões da estimativa de custo da obra, pelo menos semestrais, em comum entre a comissão e o construtor.

No patrimônio de afetação

Se a incorporação tem patrimônio de afetação, a comissão e a instituição financiadora podem nomear, às suas expensas, pessoa para fiscalizar e acompanhar esse patrimônio (art. 31-C). O incorporador deve entregar à comissão, no mínimo a cada três meses, o demonstrativo do estado da obra e balancetes coincidentes com o trimestre civil, e assegurar ao fiscal nomeado livre acesso à obra, aos livros, aos contratos e à movimentação da conta exclusiva (art. 31-D, IV, VI e VII). A nomeação não transfere ao nomeante a responsabilidade pela qualidade da obra ou pelo prazo de entrega (art. 31-C, § 1º).

Obra parada: a destituição do incorporador

O art. 43, VI, trata da paralisação das obras por mais de 30 dias, sem justa causa devidamente comprovada, ou do andamento excessivamente retardado. O juiz pode notificar o incorporador para que reinicie as obras em prazo mínimo de 30 dias. Desatendida a notificação, o incorporador pode ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes. A destituição prevista no inciso é a do incorporador, e não a do construtor.

Deliberada a destituição, o oficial do registro de imóveis notifica o incorporador, no prazo de 15 dias da entrega da notificação, para imitir a comissão na posse do empreendimento e entregar os documentos da incorporação, ou pagar as quotas pendentes (art. 43, § 1º, na redação da Lei 14.382/2022). A ata, registrada no Registro de Títulos e Documentos, serve para averbar a destituição na matrícula e para as medidas necessárias, como a imissão da comissão na posse (§ 3º).

Os limites

A assembleia geral pode, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a composição da comissão e revogar qualquer de suas decisões, ressalvados os direitos de terceiros (art. 50, § 2º). O contrato pode discriminar as atribuições da comissão, respeitados os limites da lei, e deve dispor sobre mandatos, destituição de membros e preenchimento de vagas (§ 3º).

III III. Na prática

Confira se a comissão existe de fato. Ela vem do contrato de construção ou da assembleia. Peça a ata inscrita no Registro de Títulos e Documentos antes de entregar documentos a quem se apresenta como comissão.

Coloque o demonstrativo trimestral na agenda. Se o art. 43, I, se aplica ao empreendimento, o envio a cada três meses é dever da incorporadora. Um calendário e um responsável evitam que a omissão vire argumento da comissão.

Trate a lista de adquirentes com cuidado. A lei manda entregá-la quando solicitada e remete a comissão à LGPD. Registre o pedido, o que foi enviado e a quem.

Responda por escrito e dentro do que a lei e o contrato preveem. Para pedidos que não estão no texto legal, a resposta depende do contrato. Responder com clareza costuma custar menos do que silenciar.

Releia o contrato de construção. É nele que se discriminam atribuições, mandatos e destituição de membros. Cláusula omissa deixa a incorporadora discutindo poderes na hora do conflito.

Não confunda os temas. Atraso de entrega e patrimônio de afetação têm regras próprias: veja os artigos sobre prazo de tolerância e patrimônio de afetação.

Há também limites do que este texto afirma. A lei não define qual conteúdo mínimo o demonstrativo trimestral deve ter além do estado da obra e de sua correspondência com o prazo, nem fixa prazo de resposta aos demais pedidos da comissão. Esses pontos dependem do contrato e do caso concreto.

IV IV. Checklist

  • O contrato de construção designa a comissão, ou a assembleia foi convocada em até seis meses do registro do memorial?
  • A ata de constituição está inscrita no Registro de Títulos e Documentos?
  • O demonstrativo trimestral do estado da obra tem responsável e data de envio?
  • Há procedimento para pedidos de relação de adquirentes, com atenção à LGPD?
  • O contrato discrimina atribuições da comissão e mandatos de seus membros?
  • No regime de empreitada ou administração, a comissão tem acesso ao que a lei prevê que ela fiscalize?
  • Se há patrimônio de afetação, os balancetes trimestrais e o acesso do fiscal estão assegurados?

V V. Conclusão

A comissão de representantes não é um terceiro hostil. É o canal que a Lei 4.591/1964 prevê entre a incorporadora e os adquirentes, com deveres de informação definidos para a incorporadora e limites que a assembleia pode controlar.

Para a incorporadora, tratar o demonstrativo trimestral como rotina e conhecer o que a lei e o contrato dão à comissão reduz o espaço para conflito e para a destituição prevista no art. 43, VI.