O imóvel da empresa carrega risco que só aparece quando vira disputa. Da aprovação do projeto ao registro que falta, atuamos na incorporação, no loteamento, na obra e no patrimônio imobiliário de incorporadoras, loteadoras, construtoras, empresas e investidores — sob coordenação técnica sênior.
Atendemos incorporadoras, loteadoras e construtoras na condução jurídica do empreendimento, e empresas e investidores que compram, vendem, alugam ou mantêm imóvel como parte do negócio — inclusive dentro de uma holding patrimonial. O fio comum é o imóvel tratado como ativo empresarial; o que muda é a frente: projeto, obra, aquisição ou estrutura societária.
Registro do memorial antes de qualquer venda (Lei 4.591/1964, art. 32), quadro-resumo do contrato (art. 35-A), opção pelo patrimônio de afetação (art. 31-A) e o regime de atraso e distrato da Lei 13.786/2018 (arts. 43-A e 67-A) — sob a ótica de quem incorpora.
Projeto aprovado e registrado antes de negociar lote (Lei 6.766/1979, arts. 18 e 37), infraestrutura e obrigações do loteador, condomínio de lotes com acesso controlado, e o distrato específico do loteamento (art. 32-A) — regime distinto do da incorporação, com prazos e retenções próprios.
Contratos de empreitada e subempreitada, medição e denúncia de vício em 30 dias (Código Civil, art. 614), garantia quinquenal de solidez e segurança (art. 618), aditivo escrito para serviço extra (art. 619), retenção na subempreitada (CLT, art. 455) e a execução por terceiro quando o empreiteiro abandona a obra (art. 249).
Aquisição de imóvel com checagem prévia (matrícula, ônus, ações), locação comercial — inclusive ação renovatória (Lei 8.245/1991, art. 51) e built-to-suit (art. 54-A) —, regularização registral por adjudicação compulsória extrajudicial (Lei 6.015/1973, art. 216-B), e a integralização de imóvel em holding, com atenção ao limite da imunidade de ITBI (CF, art. 156, §2º, I) — ponte natural com Tributário — Patrimonial e Sucessório.
Principais normas e julgados que orientam a atuação da banca nesta área — sem promessa de resultado, com referência completa.
Texto das normas e situação processual conferidos na fonte oficial em 27 de setembro de 2026.
O caminho do primeiro diagnóstico até o registro e o acompanhamento — com escopo, prazo e governança definidos antes de qualquer compromisso.
Leitura do empreendimento, do lote ou do imóvel em discussão, com mapeamento dos registros e prazos já vencidos ou por vencer.
Devolutiva com o que precisa de correção antes de negociar ou registrar, o que é urgente e o que pode aguardar.
Condução da incorporação, do loteamento, do contrato de obra ou da aquisição, locação ou holding, conforme o caso, com a documentação própria de cada frente.
Protocolo nos registros competentes — imóveis, junta comercial —, arquivo acessível à empresa e alertas de prazos e vencimentos.
Dúvidas comuns de incorporadoras, construtoras e empresas com imóvel — respondidas sem juridiquês.
Antes do lançamento, não depois. O memorial de incorporação só entra no registro de imóveis com a documentação completa — título do terreno, certidões, histórico vintenário, projeto aprovado e cálculo de áreas (Lei 4.591/1964, art. 32) —, e é esse registro que autoriza vender ou onerar as futuras unidades autônomas. Falha nessa etapa vira vício que só aparece depois, com contrato assinado e comissão já paga.
O mesmo momento decide o quadro-resumo do contrato padrão (art. 35-A), a opção pelo patrimônio de afetação (art. 31-A) e as cláusulas de tolerância e distrato da Lei 13.786/2018. Revisar essa base com a obra em andamento custa mais caro do que revisar antes do primeiro contrato assinado com o comprador.
Antes de assinar, confira a matrícula atualizada, os ônus reais e judiciais averbados, o histórico de propriedade e eventuais ações que possam atingir o imóvel — reipersecutórias, fiscais ou trabalhistas contra quem vende.
Se o imóvel vem de um loteamento, o parcelamento precisa estar registrado para a venda do lote ser válida (Lei 6.766/1979, arts. 18 e 37); se vem de uma incorporação, o memorial precisa estar registrado antes (Lei 4.591/1964, art. 32). Vale checar também a regularidade fiscal do vendedor e calcular o ITBI da própria compra antes de fechar o preço — e, se o imóvel for depois integralizado em holding, o limite da imunidade (CF, art. 156, §2º, I). A checagem prévia costuma custar menos do que o litígio que ela evita depois da assinatura.
São dois regimes distintos, com registros e prazos próprios. Na incorporação, o produto final é a unidade autônoma dentro de uma edificação, e o marco é o memorial registrado antes da venda (Lei 4.591/1964, art. 32), com distrato regido pelo art. 67-A.
No loteamento, o produto é o lote com infraestrutura urbana, aprovado pela Prefeitura e registrado em até 180 dias (Lei 6.766/1979, art. 18), com distrato próprio no art. 32-A e retenções percentuais diferentes das da incorporação. Tratar os dois como se fossem o mesmo contrato é um erro frequente: cláusula copiada do modelo errado pode gerar nulidade ou obrigação que a empresa não pretendia assumir.
Em regra, não sem autorização escrita do dono da obra (Código Civil, art. 619). A empreitada por preço fechado transfere ao empreiteiro o risco de erro de cálculo, e mudanças no projeto só geram direito a acréscimo de preço se vierem de instrução escrita de quem contratou a obra.
Há uma exceção reconhecida: se o dono acompanhava a obra de perto, por visitas continuadas, e nunca se opôs ao serviço extra, o pagamento pode ser devido mesmo sem essa autorização por escrito. Por isso o aditivo contratual — descrevendo o serviço, o preço e quem autorizou — é a proteção mais simples dos dois lados antes de a obra continuar.
Depende do tipo de vício. Para defeitos de solidez e segurança da construção, a garantia legal é de cinco anos (Código Civil, art. 618), mas o dono da obra decai do direito se não propuser a ação nos 180 dias seguintes ao aparecimento do defeito — o prazo de garantia e o prazo para agir em juízo não são a mesma coisa.
Para obras medidas por etapas, os vícios da parte medida precisam ser denunciados em até 30 dias da medição, sob pena de aquela parte se presumir verificada (art. 614, §2º). Nos dois casos, o ponto crítico é reagir com prova técnica e notificação formal assim que o defeito aparece, não depois do prazo consumado.
A integralização de imóvel em capital social não paga ITBI até o limite do valor do capital a ser integralizado — o imposto incide sobre o que exceder esse valor (Constituição, art. 156, §2º, I; Tema 796 do STF, com tese fixada).
Ainda em julgamento no STF, sob o Tema 1.348, está se essa imunidade também vale quando a atividade preponderante da empresa é a compra, venda ou locação de imóveis — o julgamento foi suspenso por pedido de vista em 16 de setembro de 2026, sem tese fixada até a data deste texto. Por isso, a decisão de integralizar exige avaliação do imóvel, projeção societária e, nesse ponto específico, acompanhamento do desfecho do Tema 1.348 antes de assumir a imunidade como certa.
O locatário tem direito a renovar o contrato de aluguel comercial se, cumulativamente, o contrato a renovar for escrito e por prazo determinado, a soma dos prazos escritos ininterruptos chegar a cinco anos, e o mesmo ramo de comércio for explorado por ao menos três anos ininterruptos (Lei 8.245/1991, art. 51).
É um direito que decai: a ação precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato em vigor — fora dessa janela, o direito se perde mesmo que os demais requisitos estejam presentes. Contratos built-to-suit (art. 54-A), em que o locador constrói ou reforma o imóvel sob medida, seguem regime próprio, com as condições livremente pactuadas prevalecendo sobre parte do regime geral da locação.
Definimos escopo, prazo e governança antes de qualquer compromisso, com previsibilidade do que será feito e de como o trabalho é conduzido — alinhados na primeira conversa.
A condução observa o Código de Ética e Disciplina da OAB e o Provimento 205/2021. Não publicamos tabela nem prometemos resultado.
Apresente o projeto, o contrato ou o imóvel em discussão — incorporação, loteamento, obra ou aquisição. Indicamos as cláusulas e os registros que mais merecem atenção e o caminho de trabalho. Nossa equipe retorna com a próxima etapa adequada ao caso.