Incorporação
imobiliária.

A Lei 4.591/1964 rege toda incorporação imobiliária no território nacional (art. 28) e define incorporador de forma deliberadamente ampla (art. 29): é incorporador quem compromete ou efetiva a venda de frações ideais de terreno vinculadas a unidades autônomas em construção — mesmo sem construir, e mesmo que apenas aceite propostas, coordenando e respondendo pela entrega das obras a prazo, preço e condições certas.

A lei estende a mesma condição ao proprietário ou titular de direitos aquisitivos que contrata a construção de um edifício para constituir condomínio e começa a vender antes de concluí-lo (art. 30), e trata como incorporação a venda de lotes vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas (art. 68). Na prática, o rótulo do contrato não decide nada: uma empresa que capta recursos vendendo unidades futuras já está sob o regime da incorporação, com as exigências de registro do memorial de incorporação e as sanções para quem as ignora.

O art. 32 da Lei 4.591/1964 condiciona toda venda ou oneração de fração ideal futura ao registro prévio do memorial de incorporação no cartório de imóveis competente. O memorial reúne o título do terreno, certidões negativas, o histórico de propriedade dos últimos 20 anos, o projeto aprovado, o cálculo de áreas, o memorial descritivo da obra, a discriminação das frações ideais e a minuta da convenção de condomínio — a checklist completa está no artigo sobre o registro do memorial.

Se, passados 180 dias do registro, a incorporação ainda não se concretizou — por venda, oneração de unidade futura, financiamento da obra ou início das obras —, a incorporadora só volta a negociar depois de averbar a atualização das certidões e documentos vencidos (art. 33). Vender ou onerar antes do registro do memorial é contravenção relativa à economia popular, com multa de 5 a 20 salários mínimos; nos contratos de que o incorporador não participe, construtor, corretor e proprietário do terreno que figurem no contrato respondem solidariamente pelas mesmas faltas, com direito de regresso contra o incorporador se a falta lhe for imputável (art. 66, I e parágrafo único). A incorporadora também pode fixar um prazo de carência para desistir do empreendimento antes de formalizar os contratos definitivos (art. 34), desde que denuncie a incorporação por escrito ao registro de imóveis dentro desse mesmo prazo.

O regime da afetação (Lei 4.591/1964, arts. 31-A a 31-F) é uma faculdade do incorporador, não uma imposição: por simples averbação no registro da incorporação, o terreno e as acessões daquele empreendimento específico ficam apartados do patrimônio geral da empresa, destinados exclusivamente à conclusão da obra e à entrega das unidades. Em contrapartida, a incorporadora assume obrigações de governança — manter contabilidade separada, entregar balancetes trimestrais à Comissão de Representantes e franquear acesso ao fiscal por ela nomeado (art. 31-D) —, detalhadas no artigo sobre patrimônio de afetação.

A vantagem aparece na insolvência: falindo ou tornando-se civilmente insolvente o incorporador, o acervo afetado não integra a massa, e a Comissão de Representantes pode deliberar pela continuidade da obra ou pela liquidação do patrimônio (art. 31-F). O outro lado da equação aparece no distrato — a afetação eleva o teto de retenção sobre o comprador de 25% para 50% da quantia paga, mas também condiciona a devolução do saldo a até 30 dias após o habite-se, em vez do prazo de 180 dias que vale sem ela.

Desde a Lei 13.786/2018, todo contrato de compra e venda, promessa ou cessão de unidade em incorporação precisa abrir com um quadro-resumo (art. 35-A) — doze itens que juntam, num só lugar, o preço total, a entrada e sua forma de pagamento, o valor da corretagem e seu beneficiário, os índices de correção, as taxas de juros, o direito de arrependimento de 7 dias em vendas fora da sede, o prazo para quitação após o habite-se e, com destaque em negrito, as consequências do desfazimento do contrato. O detalhamento dos doze itens está no artigo sobre o quadro-resumo.

A omissão de qualquer item abre 30 dias para a incorporadora aditar o contrato; não sanada, a lacuna caracteriza justa causa para o comprador rescindir (§1º). E as cláusulas sobre desfazimento do contrato só valem com a assinatura específica do comprador ao lado delas — não basta a assinatura genérica do instrumento (§2º). Um quadro-resumo malfeito é a porta de saída mais simples que a própria incorporadora oferece ao comprador.

A entrega do imóvel em até 180 dias corridos após a data contratual de conclusão não gera direito de resolução nem penalidade — desde que a tolerância esteja pactuada de forma expressa, clara e destacada no contrato (art. 43-A, caput). É uma cláusula frequentemente discutida, e o requisito de forma que decide se ela vale está no artigo sobre o prazo de tolerância.

Ultrapassados os 180 dias, o comprador que não deu causa ao atraso escolhe: resolver o contrato, com devolução integral do que pagou e da multa em até 60 dias (§1º), ou manter o contrato e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, pro rata die (§2º). As duas multas — a da resolução e a da mora — nunca se cumulam (§3º); é uma ou a outra, conforme a escolha do comprador.

No desfazimento do contrato por inadimplemento do comprador — distrato ou resolução —, a incorporadora deduz da devolução, cumulativamente, a integralidade da comissão de corretagem e uma pena convencional de até 25% da quantia paga, sem precisar demonstrar prejuízo (art. 67-A, incisos I e II, e §1º). Também pode abater impostos incidentes sobre o imóvel, cotas de condomínio e um valor pela fruição, de 0,5% ao mês sobre o contrato atualizado (§2º). O regime completo, com os prazos de devolução, está no artigo sobre o distrato.

Havendo patrimônio de afetação, o teto sobe para 50%, mas a devolução do saldo só ocorre em até 30 dias após o habite-se (§5º); sem afetação, o saldo é pago em parcela única após 180 dias do desfazimento (§6º) — prazo que se antecipa para 30 dias se a unidade for revendida antes disso (§7º). Já nos contratos firmados em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, o comprador tem 7 dias improrrogáveis para se arrepender, com devolução de tudo o que pagou, corretagem incluída (§10º).

Quando o terreno entra na incorporação em troca de unidades futuras em vez de dinheiro, aplicam-se à permuta as regras da compra e venda, com duas ressalvas do próprio Código: cada permutante paga por metade as despesas do instrumento da troca, e é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes sem o consentimento dos demais descendentes e do cônjuge do alienante (Código Civil, art. 533). O contrato ainda precisa discriminar o que está sendo trocado — a parcela em dinheiro, se houver, e a quota de área das unidades futuras correspondente a cada parte, expressa em metros quadrados (Lei 4.591/1964, art. 39). O que discriminar em cada cláusula está detalhado no artigo sobre permuta de terreno por unidades.

Três pontos concentram o risco prático: o prazo de entrega das unidades ao terrenista, com multa própria para o atraso; a garantia sobre essas unidades enquanto a obra não termina — hipoteca ou alienação fiduciária, tipicamente —; e o regime de vícios da construção aplicável às unidades entregues em pagamento.

A corretagem é contrato autônomo: o corretor se obriga a obter um negócio para o cliente, sem vínculo de mandato, prestação de serviço ou subordinação (Código Civil, art. 722), e deve agir com diligência, prestando espontaneamente todas as informações sobre o andamento do negócio (art. 723). A remuneração é devida quando o corretor obtém o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que o negócio não se efetive por arrependimento das partes (art. 725); sem exclusividade ajustada por escrito, negócio concluído diretamente entre as partes não gera comissão (art. 726). O repasse da comissão ao comprador na incorporação, e os limites dessa prática, estão no artigo sobre corretagem e SATI.

A SATI — serviço de assessoria técnico-imobiliária, cobrada à parte na mesa de vendas — é um item frequentemente contestado pelo comprador quando aparece embutido ou vinculado à compra, e a jurisprudência sobre até onde essa cobrança pode ir está tratada com profundidade no artigo relacionado. Na prática, a linha que separa a corretagem repassável da SATI questionável passa pela informação: preço total destacado, comissão explícita no quadro-resumo, e qualquer assessoria adicional oferecida como serviço real e efetivamente opcional — nunca como condição da venda.

Contribuir para as despesas do condomínio na proporção da fração ideal é dever de todo condômino (Código Civil, art. 1.336, I), e o Código trata esse débito como algo que acompanha a unidade, não a pessoa: quem adquire a unidade responde pelos débitos do alienante perante o condomínio (art. 1.345). Entre a instalação do condomínio, depois do habite-se, e a entrega efetiva das chaves a cada comprador, a incorporadora costuma seguir como titular registral de unidades já vendidas, mas ainda não entregues, e essa sobreposição é fonte recorrente de cobrança disputada.

O critério que os tribunais aplicam para dividir essa conta entre incorporadora, condomínio e comprador — e que decide quem responde pela cota quando a chave ainda não foi entregue, mesmo com contrato assinado — está desenvolvido, com a jurisprudência específica, no artigo sobre condomínio antes da entrega das chaves. Para a incorporadora, o ponto prático é documentar com precisão a data da imissão na posse de cada unidade e comunicar o condomínio sobre cada venda — é esse par, posse e ciência, que costuma pesar na apuração de quem deve.

Desde a Lei 14.382/2022, o art. 216-B da Lei 6.015/1973 criou uma via extrajudicial de adjudicação compulsória diretamente no cartório de registro de imóveis, sem prejuízo da via judicial — e a legitimidade para provocá-la não é exclusiva do comprador: alcança também o promitente vendedor. É a ferramenta que resolve, sem ação judicial, a situação em que o comprador quitou o preço integralmente, mas não comparece para assinar a escritura definitiva, está inacessível ou simplesmente não tem interesse em formalizar a transferência.

Enquanto essa pendência não se resolve, a matrícula do empreendimento permanece com unidades pagas mas não baixadas do patrimônio da incorporadora — o que atrapalha da contabilidade à extinção do próprio patrimônio de afetação. Cumpridos os requisitos documentais do procedimento registral, a incorporadora pode provocar a adjudicação em favor do comprador quitante por essa via, com o passo a passo detalhado no artigo sobre adjudicação compulsória extrajudicial.

A incorporação termina na venda; a responsabilidade pela obra continua depois da entrega. Nos contratos de empreitada de edifícios ou construções consideráveis, o empreiteiro responde, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, tanto em razão dos materiais quanto do solo (Código Civil, art. 618) — garantia que se soma, e não se confunde, com o prazo para o dono da obra agir em juízo depois que o vício aparece. O detalhamento dessa garantia, e o que ela exige documentalmente da construtora, está no artigo sobre vícios construtivos.

Para a incorporadora que também constrói, ou que contrata a construção por empreitada, esse é o ponto de contato natural com os contratos de obra propriamente ditos — matéria tratada no guia de contratos de obra e empreitada. E quando o empreendimento nasce de um loteamento com casas a construir, ou disputa a fronteira entre incorporação e parcelamento do solo, a leitura complementar é o guia de loteamento e parcelamento do solo.