I A dor: o ponto comercial foi vendido e a empresa soube depois

A loja, a clínica, o galpão ou a sede funciona em imóvel alugado, e o proprietário vende. Para a empresa locatária, a pergunta tem duas faces: a nova dona pode mandar a empresa sair? E a empresa tinha algum direito de comprar o imóvel antes de terceiros? A resposta depende de três coisas que estão no contrato e na matrícula: o prazo, a cláusula de vigência e a averbação.

II O que a lei diz

A denúncia pela adquirente (art. 8º da Lei 8.245/1991)

O art. 8º dispõe que, se o imóvel for alienado durante a locação, "o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação", salvo se a locação for por tempo determinado, o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. São, portanto, três requisitos cumulativos para a locação sobreviver à venda: prazo determinado, cláusula de vigência e averbação.

O § 1º dá idêntico direito ao promissário comprador e ao promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado na matrícula. O § 2º fixa o prazo da denúncia: noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, depois desse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Registro e averbação (Lei 6.015/1973, art. 167)

A Lei de Registros Públicos, no art. 167, inciso I, item 3, prevê o registro "dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada". No inciso II, item 16 (incluído pela Lei 8.245/1991), prevê a averbação "do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência". O art. 8º, por sua vez, fala em contrato "averbado". Qual ato o cartório de imóveis pratica em cada caso, e com quais exigências locais, deve ser confirmado com o cartório antes de a empresa contar com a proteção.

O direito de preferência da locatária (arts. 27 a 34)

  • Art. 27: na venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros. O locador deve dar-lhe conhecimento do negócio por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. A comunicação traz todas as condições do negócio, em especial preço, forma de pagamento, existência de ônus reais, local e horário para exame da documentação (parágrafo único).
  • Art. 28: a preferência caduca se a locatária não manifestar, de maneira inequívoca, aceitação integral da proposta no prazo de trinta dias.
  • Art. 29: aceita a proposta, a desistência posterior do locador gera responsabilidade pelos prejuízos, inclusive lucros cessantes.
  • Art. 32: a preferência não alcança perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
  • Art. 33: a locatária preterida pode reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer em seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula. A averbação faz-se à vista de qualquer das vias do contrato, subscrito também por duas testemunhas (parágrafo único).
  • Art. 34: havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino tem prioridade sobre a da locatária.

Este artigo não examina jurisprudência sobre esses dispositivos; descreve o texto da lei.

III Na prática

Empresa locatária. Leia o contrato com a pergunta do art. 8º: o prazo é determinado? Há cláusula de vigência em caso de alienação? O contrato está averbado na matrícula? Se faltar um dos três, a venda abre à adquirente a possibilidade de denunciar a locação. Se o contrato ainda não foi averbado, vale providenciar: o art. 33 exige a averbação ao menos trinta dias antes da alienação para que a locatária possa haver o imóvel.

Se a notificação de preferência chegar. O prazo é de trinta dias e a aceitação precisa ser inequívoca e integral. Conferir se a comunicação traz as condições exigidas pelo parágrafo único do art. 27 antes de decidir.

Se a venda ocorreu sem aviso. Guarde as datas: o registro da venda inicia os noventa dias da denúncia (art. 8º, § 2º) e os seis meses do pedido de haver o imóvel (art. 33). A escolha entre perdas e danos e o pedido de haver o imóvel, e o que cabe em cada caso, depende da análise do contrato e da matrícula.

Investidor ou locador que vai vender. Notifique a locatária com todas as condições do negócio antes de fechar com terceiro. Se a locatária aceitar e o locador desistir, responde pelos prejuízos (art. 29). Preterir a preferência expõe o alienante a perdas e danos (art. 33).

Empresa compradora. Antes de pagar o preço, peça os contratos de locação e a matrícula atualizada: se a locação sobrevive à venda ou se a compradora tem os noventa dias do art. 8º muda o plano de uso do imóvel. Anote a data do registro da compra para controlar esse prazo.

Ficam fora deste artigo a renovatória, tratada em outro texto, e os efeitos da venda sobre fiança e benfeitorias.

IV Checklist

  • A locação é por prazo determinado?
  • O contrato tem cláusula de vigência em caso de alienação?
  • O contrato foi averbado ou registrado na matrícula, e há quanto tempo?
  • A locatária foi notificada da venda, com preço, forma de pagamento e ônus reais?
  • Alguém controla os prazos de 30 dias (aceitação), 90 dias (denúncia) e 6 meses (haver o imóvel)?
  • Os prazos foram contados do ato certo (registro da venda ou do compromisso)?
  • A venda é de tipo alcançado pela preferência (art. 32 lista os que não são)?

V Conclusão

Venda de imóvel alugado não encerra a locação por si só, mas também não garante que ela continue. O art. 8º da Lei 8.245/1991 dá à adquirente a possibilidade de denunciar o contrato, e a locação só resiste se reunir prazo determinado, cláusula de vigência e averbação. A preferência dos arts. 27 a 34 completa o quadro: a empresa pode comprar antes de terceiros, e a averbação é o que sustenta o pedido de haver o imóvel.

Se o imóvel da sua empresa está à venda ou foi vendido, vale revisar contrato e matrícula com um advogado antes que os prazos corram. O guia da área de imobiliário para a empresa e o investidor reúne os demais temas do imóvel empresarial.