Imóveis da Empresa
e do Investidor.

Antes de assinar, a checagem cobre a cadeia de propriedade, os ônus reais e judiciais averbados — hipoteca, penhora, indisponibilidade — e o histórico de transmissões na matrícula atualizada. A lei não exige, para a validade do negócio nem para a boa-fé do comprador, certidões forenses ou de distribuidores judiciais, nem documentos além dos previstos na Lei 7.433/1985 (Lei 13.097/2015, art. 54, §2º); ainda assim, checar a situação fiscal e judicial de quem vende é cautela recomendável, porque a lei ressalva hipóteses — como a falência do vendedor — em que algo fora da matrícula pode atingir o comprador (art. 54, §1º), e a dívida tributária inscrita tem regra própria (CTN, art. 185). O ITBI costuma ser exigido para o registro, e é o registro, não a assinatura, que transfere a propriedade (Código Civil, art. 1.245).

Pode, mas o risco pede checagem específica antes de fechar o negócio. Presume-se fraudulenta a alienação de bens por devedor com crédito tributário já inscrito em dívida ativa, salvo se ele tiver reservado bens ou rendas suficientes para pagar a dívida inscrita (Código Tributário Nacional, art. 185 e parágrafo único) — risco que não depende do que está na matrícula. Já a fraude à execução do CPC alcança, entre outras hipóteses, a venda feita depois de averbadas na matrícula a ação, a execução ou a constrição, ou quando já tramitava contra o vendedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência (art. 792, I a IV); reconhecida, a venda é ineficaz em relação a quem move a execução (art. 792, §1º). Conferir a regularidade fiscal do vendedor antes de assinar reduz esse risco.

O locatário empresarial renova o contrato, de forma compulsória, se reunir três requisitos: contrato escrito e por prazo determinado; prazo mínimo de cinco anos, no contrato a renovar ou na soma de contratos escritos ininterruptos; e o mesmo ramo explorado, sem interrupção, por ao menos três anos (Lei 8.245/1991, art. 51, I a III) — regra estendida à indústria e às sociedades civis com fim lucrativo (art. 51, §4º). É direito que decai: a ação precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato em vigor (art. 51, §5º); passado esse limite sem a ação, o direito se perde, ainda que os demais requisitos estejam presentes.

Depende de como a locação foi documentada. O comprador pode denunciar o contrato, com noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbada na matrícula (Lei 8.245/1991, art. 8º); a denúncia deve ser feita em noventa dias contados do registro da venda — depois disso, presume-se que ele concordou em manter a locação (art. 8º, §2º). Antes da venda, o locatário tem preferência para comprar em igualdade de condições e deve ser notificado (art. 27); preterido, pode pedir perdas e danos ou, se o contrato estava averbado ao menos trinta dias antes da alienação, haver o imóvel depositando o preço e as despesas, em seis meses do registro (art. 33).

Não sempre — é um caminho adicional, não uma substituição automática. A Lei de Registros Públicos permite processar a adjudicação no Cartório de Registro de Imóveis, sem prejuízo da via judicial (Lei 6.015/1973, art. 216-B, incluído pela Lei 14.382/2022). O pedido, feito por advogado, reúne a promessa de compra e venda, a prova de que o vendedor, notificado pelo cartório, não outorgou o título em 15 dias, ata notarial com a prova do pagamento, certidões dos distribuidores e o comprovante do ITBI; com isso, o oficial registra o imóvel em nome do comprador (art. 216-B, §§1º e 3º). Para a retificação (art. 213) e a usucapião extrajudicial (art. 216-A), vale o mesmo raciocínio: via possível a depender do caso.

Depende da avaliação do imóvel e da atividade da holding — não é decisão só societária. O sócio pessoa física pode transferir o imóvel pelo valor da declaração de bens ou pelo de mercado, e a diferença a maior é tributável como ganho de capital (Lei 9.249/1995, art. 23); na sociedade limitada, os sócios respondem solidariamente pela exata estimação por cinco anos a partir do registro da sociedade (Código Civil, art. 1.055, §1º). A transmissão para capital tem imunidade de ITBI (Constituição, art. 156, §2º, I), mas ela não alcança o excedente ao capital integralizado (Tema 796 do STF, com tese fixada), e a exceção da atividade preponderante imobiliária está em discussão no Tema 1.348 — em julgamento, sem tese fixada.

Ainda não — o Tema 1.348 do Supremo Tribunal Federal está em julgamento, sem tese fixada até a data deste texto; o julgamento foi suspenso por pedido de vista do Ministro Alexandre de Moraes em 16 de setembro de 2026. Ele discute o que o Tema 796 não resolve: se a exceção da atividade preponderante afasta a imunidade quando o imóvel é integralizado numa pessoa jurídica cuja atividade preponderante é imobiliária — caso típico da holding patrimonial. O Tema 796 já tem tese fixada, mas só quanto ao limite do capital integralizado. Enquanto esse julgamento não termina, a orientação prática é avaliar o caso concreto antes de tratar essa imunidade como certa.