Ação renovatória: requisitos e o prazo que não volta

Q: Qual é o prazo para propor a ação renovatória?

Pelo § 5º do art. 51 da Lei 8.245/1991, a ação deve ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. Quem não a propõe nesse período decai do direito a renovação.

Q: Os requisitos do art. 51 são alternativos?

Não. O caput exige que sejam preenchidos "cumulativamente": contrato escrito e por prazo determinado, cinco anos de prazo mínimo ou de soma de prazos ininterruptos, e três anos de exploração do mesmo ramo.

Ação renovatória é o direito do locatário de imóvel comercial a renovar o contrato por igual prazo, desde que cumpra, cumulativamente, os três requisitos do art. 51 da Lei 8.245/1991 e proponha a ação no tempo certo. Os requisitos são contrato escrito e por prazo determinado, cinco anos de prazo mínimo ou de soma de prazos ininterruptos, e três anos de exploração do mesmo ramo. Faltando qualquer um, o direito não se forma. O prazo está no § 5º: a ação deve ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes do fim do contrato, e quem perde essa janela decai do direito a renovação.

I I. A dor: o contrato vence no ano que vem e ninguém olhou o calendário

A empresa está no mesmo galpão, loja ou sede há anos. O contrato de locação vence no ano que vem, e a conversa sobre renovação costuma ficar para "mais perto do fim".

É esse "mais perto do fim" que custa caro. A lei dá ao locatário comercial um direito de renovação, mas o condiciona a um prazo para propor a ação. Perdido o prazo, a empresa depende da boa vontade do proprietário.

II II. O que a lei diz

Os requisitos do art. 51

O caput do art. 51 da Lei 8.245/1991 assegura ao locatário, "nas locações de imóveis destinados ao comércio", o direito à renovação do contrato "por igual prazo", "desde que, cumulativamente":

I — "o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado";
II — "o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos";
III — "o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos".

A palavra que importa é "cumulativamente": contrato escrito sem os cinco anos não basta, e cinco anos sem três de mesmo ramo também não.

O prazo: um ano a seis meses

O § 5º é o ponto em que a maioria dos casos se decide: "Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor."

Decair é perder o direito, e não apenas o prazo para exercê-lo. O texto não traz ressalva ou segunda chance. Há duas fronteiras: não se propõe a ação antes de um ano do fim do contrato, e não se propõe depois de seis meses do fim.

Um exemplo hipotético ajuda a enxergar a janela. Num contrato que termina em 30 de novembro de 2027, a ação seria proposta entre 30 de novembro de 2026 e 30 de maio de 2027. A contagem exata das datas deve ser feita com o advogado, sem deixar o ajuizamento para o último dia.

Quando o locador pode não renovar

O art. 52 lista as hipóteses em que "o locador não estará obrigado a renovar o contrato":

I — se, "por determinação do Poder Público", tiver de realizar no imóvel obras que importem "na sua radical transformação", ou modificações de tal natureza que aumentem o valor do negócio ou da propriedade;
II — se o imóvel "vier a ser utilizado por ele próprio" ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo o locador (ou o cônjuge, ascendente ou descendente) detentor da maioria do capital.

O § 1º acrescenta que, na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences. E o § 2º dispõe que, nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II.

O § 3º prevê indenização ao locatário "para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes" com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer "em razão de proposta de terceiro, em melhores condições", ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

A petição inicial e a contestação

O art. 71 exige que a petição inicial da renovatória seja instruída, entre outros itens, com "prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51", "prova do exato cumprimento do contrato em curso", "prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia" e "indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação".

O art. 72 limita a contestação do locador, quanto à matéria de fato, a quatro temas: o autor não preencher os requisitos da lei; a proposta do locatário não atender o valor locativo real do imóvel na época da renovação; ter proposta de terceiro, em condições melhores; ou não estar obrigado a renovar, nos casos do art. 52, incisos I e II.

III III. Na prática

Coloque a data no calendário jurídico agora. Quem tem contrato vencendo no ano que vem deve calcular hoje a janela do § 5º. A abertura da janela é o marco para decidir se a empresa quer a renovação.

Monte a prova dos três requisitos antes de precisar dela. O art. 71 pede a prova de cada requisito já na petição. Contratos escritos sucessivos, aditivos e documentos que mostrem a exploração contínua do mesmo ramo (alvará, notas, registros da empresa) devem estar organizados e completos.

Confira a sequência dos contratos. O inciso II aceita a soma de prazos ininterruptos de contratos escritos. Um intervalo sem contrato escrito pode levantar dúvida, e a lei não a resolve sozinha.

Revise o cumprimento do contrato e cuide do fiador. O art. 71 exige prova do exato cumprimento do contrato, da quitação dos tributos que cabiam ao locatário e, havendo fiador, da aceitação dos encargos da fiança.

Alguns pontos dependem do caso concreto e de leitura da jurisprudência, que este artigo não analisa: a contagem da soma de contratos, o que se considera "mesmo ramo" e o valor do novo aluguel. Locação built-to-suit e venda do imóvel locado seguem regras próprias e ficam para outros artigos.

IV IV. Checklist

O contrato a renovar é escrito e por prazo determinado?
O prazo do contrato, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, chega a cinco anos?
A empresa explora o mesmo ramo, de forma ininterrupta, há pelo menos três anos?
A data de fim do contrato está no calendário, com a janela de um ano a seis meses calculada?
Há prova da quitação de impostos, taxas e aluguéis?
O fiador está identificado e aceita os encargos?

V V. Conclusão

O direito à renovação do ponto existe, mas depende de três requisitos que se somam e de uma data que não se recupera. A empresa que organiza a prova e o calendário com antecedência negocia com o proprietário em posição mais segura; a que descobre o prazo depois dele negocia sem essa base.

Se o contrato da sua empresa vence nos próximos dois anos, vale conferir a data e os requisitos com um advogado antes que a janela abra. O guia da área de imobiliário para a empresa e o investidor reúne os outros temas do imóvel empresarial.