O que muda no RET com a reforma tributária?

Pelo texto lido da LC 214/2025, o art. 4º da Lei 10.931/2004 passa a prever 1,92% a partir de 2027, e o art. 485 permite à incorporação cuja opção seja efetivada antes de 2029 recolher IBS e CBS a 2,08% da receita mensal recebida, sem créditos.

RET da incorporação: como opta e o que muda em 2027

Q: A incorporadora precisa de patrimônio de afetação para optar pelo RET?

Sim. O art. 2º da Lei 10.931/2004 exige a afetação do terreno e das acessões, nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei 4.591/1964, além do termo de opção entregue à Receita.

Q: Dá para desistir do RET depois de optar?

A lei diz que a opção é irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador perante os adquirentes (art. 1º).

Regime opcional e irretratável, o RET da incorporação exige patrimônio de afetação e opção formalizada na Receita e recolhe hoje 4% da receita mensal recebida, em pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. O pagamento é definitivo, sem restituição nem compensação. A LC 214/2025 reduz o percentual para 1,92% a partir de 2027 e, desde a mesma data, revoga a parcela de PIS e Cofins do regime. O art. 485 da mesma lei complementar permite à incorporação cuja opção seja efetivada antes de 2029 recolher IBS e CBS a 2,08% da receita mensal recebida, sem apropriar créditos. A carga de cada empreendimento depende da modelagem, e a decisão sobre optar, manter ou rever a estrutura exige o texto lido, e não o resumo.

I A dor: pagar 4% parece simples até a escolha virar compromisso

A incorporadora ouve do contador que o RET "sai mais barato" e que basta aderir. O sócio ou o financeiro quer saber o que a lei exige para a opção valer, o que acontece depois que ela é feita e se a reforma tributária muda a conta dos empreendimentos em andamento.

O RET não é desconto automático: tem condições de entrada, regras de pagamento e consequências que acompanham o empreendimento até o fim das vendas. Este artigo trata só do lado tributário. A proteção do adquirente está no artigo sobre patrimônio de afetação.

II O que a lei diz

A opção (Lei 10.931/2004, arts. 1º e 2º)

O art. 1º institui o regime "em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação". O art. 2º diz que a opção é efetivada com a entrega do termo de opção à Receita Federal e a afetação do terreno e das acessões, nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei 4.591/1964. A afetação se constitui por averbação, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador (art. 31-B da Lei 4.591/1964).

O procedimento (IN RFB 2.179/2024)

A Instrução Normativa RFB 2.179/2024, vigente no sistema de normas da Receita, regulamenta a opção:

o pedido é feito pela internet, com a certidão de ônus do registro de imóveis mostrando o registro da incorporação e a averbação do termo de afetação (art. 6º);
a opção depende, entre outras condições, da afetação, da adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico, da regularidade fiscal da matriz e da regularidade do FGTS (art. 5º);
a habilitação é declarada por Ato Declaratório Executivo, após a inscrição de ofício da incorporação no CNPJ (art. 8º), procedimento obrigatório desde 31 de março de 2025 (art. 11, II).

Como se paga (Lei 10.931/2004, arts. 4º a 7º e 11-A)

Para cada incorporação no regime, a incorporadora paga o equivalente a 4% da receita mensal recebida, pagamento unificado de IRPJ, PIS/Pasep, CSLL e Cofins (art. 4º, caput). Receita mensal é a totalidade das receitas da venda das unidades, mais as receitas financeiras e variações monetárias da operação (§ 1º). Quatro regras pesam na decisão:

O pagamento é definitivo: não gera, "em qualquer hipótese", direito à restituição ou compensação (§ 2º).
A incorporação fica separada das outras atividades: suas receitas, custos e despesas não entram na base dos mesmos tributos das demais atividades da incorporadora (§ 3º).
Vence no 20º dia do mês seguinte, com Darf em nome do CNPJ específico da incorporação (art. 5º), sem parcelamento (art. 6º) e com escrituração contábil segregada (art. 7º).
Dura até o fim dos recebimentos: aplica-se até o recebimento integral das vendas de todas as unidades do memorial registrado (art. 11-A).

O art. 3º, na redação da LC 214/2025 (art. 498), traz um efeito tributário da afetação: o terreno e as acessões da incorporação no regime não respondem pelas dívidas tributárias da incorporadora relativas a IRPJ, CSLL, Cofins, PIS/Pasep, CBS e IBS, exceto as calculadas na forma do art. 4º sobre as receitas da própria incorporação. O patrimônio da incorporadora responde pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.

O art. 4º prevê ainda alíquota reduzida de 1% para projetos de interesse social; esse recorte fica fora deste artigo.

O que a LC 214/2025 muda

Três dispositivos, lidos no texto compilado do Planalto, tocam o RET:

Art. 510: dá nova redação ao caput do art. 4º da Lei 10.931/2004, que passa a prever 1,92% da receita mensal recebida. Os arts. 509 a 515 produzem efeitos a partir de 1º de janeiro de 2027 (art. 544, III).
Art. 542, XXVI: revoga, a partir de 1º de janeiro de 2027, os incisos II e IV do caput do art. 4º da Lei 10.931/2004 (PIS e Cofins) e, no art. 8º, os incisos I e II do caput e os incisos I e II do parágrafo único.
Art. 485 (redação da LC 227/2026): a incorporação sob afetação cuja opção pelo RET tenha sido efetivada antes de 1º de janeiro de 2029 pode optar pelo recolhimento de IBS e CBS em 2,08% da receita mensal recebida. A opção afasta qualquer outra incidência de IBS e CBS sobre a incorporação (§ 1º), veda a apropriação de créditos nas aquisições destinadas a ela (§ 2º) e impede a dedução dos redutores de ajuste e social na alienação dos imóveis (§ 3º).

O texto compilado da Lei 10.931/2004 ainda mostra 4% no caput do art. 4º e remete à LC 214 nas anotações. A soma aritmética dos dois percentuais (1,92% e 2,08%) é 4%, mas a lei lida não afirma essa equivalência, e a carga de cada empreendimento depende de como a operação é estruturada.

III Na prática

Decida por empreendimento. O regime vale para cada incorporação, e a opção é irretratável enquanto houver direitos de crédito ou obrigações perante os adquirentes. Comparar o RET com a apuração regular exige a margem real do projeto, o cronograma de recebimento e o calendário da reforma.

Confira a regularidade antes de pedir. Sem a regularidade fiscal, o FGTS em dia e o Domicílio Tributário Eletrônico, a condição do art. 5º da IN não está atendida.

Organize a contabilidade por incorporação. A lei exige escrituração segregada, e o pagamento unificado só se sustenta com controle por empreendimento.

Trate o art. 485 como decisão à parte. Ele mexe com créditos de IBS e CBS e com redutores na venda dos imóveis. Para os empreendimentos em andamento, vale mapear antes de 2027 quais têm a opção do RET efetivada antes de 2029.

Ficam fora deste artigo o interesse social, as receitas financeiras de aplicação dos recursos da incorporação, o loteamento e a análise de cada empreendimento.

IV Checklist

O termo de afetação está averbado na matrícula (Lei 4.591/1964, art. 31-B)?
O pedido de opção foi feito pela internet, com a certidão de ônus, e há Ato Declaratório Executivo de habilitação?
A matriz está regular perante a Receita, a PGFN, a Previdência e o FGTS, e aderiu ao Domicílio Tributário Eletrônico?
A incorporação tem CNPJ próprio e Darf pago até o 20º dia do mês seguinte ao recebimento?
A escrituração contábil é segregada por incorporação?
A comparação entre RET e regime regular usou a margem real e o calendário da reforma?
A opção do art. 485 da LC 214/2025 foi analisada empreendimento por empreendimento?

V Conclusão

O RET dá previsibilidade à tributação da incorporação, mas em troca exige afetação, opção formalizada, contabilidade segregada e pagamento definitivo. Os números mudam com a LC 214/2025: 1,92% a partir de 2027 no art. 4º, e a opção de 2,08% de IBS e CBS no art. 485.

Se a sua incorporadora decide se opta, se mantém a opção ou como tratar os empreendimentos em andamento, vale revisar a estrutura com um advogado antes da próxima rodada de vendas. O guia da área de incorporação imobiliária reúne os outros temas do produto e da venda.