O que é o quadro-resumo do contrato de venda na planta?

É a abertura obrigatória dos contratos de compra e venda, promessa, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas em incorporação imobiliária, prevista no art. 35-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018. O artigo lista doze informações que o quadro deve conter.

O que acontece se faltar uma informação no quadro-resumo?

Pelo § 1º do art. 35-A da Lei 4.591/1964, identificada a ausência, é concedido prazo de 30 dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão. Não sanada no prazo, a omissão caracteriza justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.

A corretagem precisa constar do quadro-resumo?

Sim. O inciso III do art. 35-A exige o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário.

O comprador precisa assinar as cláusulas de desfazimento?

Sim. O § 2º do art. 35-A dispõe que a efetivação das consequências do desfazimento depende de anuência prévia e específica do adquirente, mediante assinatura junto a essas cláusulas, redigidas conforme o § 4º do art. 54 do Código de Defesa do Consumidor.

Quadro-resumo na venda na planta: os 12 itens da lei

Quadro-resumo é a abertura obrigatória dos contratos de compra e venda, promessa, cessão ou promessa de cessão de unidades em incorporação imobiliária, pelo art. 35-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018. O artigo lista doze informações, entre elas o preço total, a entrada, a corretagem e o seu beneficiário, os índices de correção, as consequências do desfazimento, o registro do memorial de incorporação e o termo final para obtenção do habite-se. Identificada a ausência de qualquer delas, o § 1º concede 30 dias para aditamento e saneamento, e a omissão não sanada caracteriza justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente. As consequências do desfazimento dependem de anuência prévia e específica do adquirente, pelo § 2º.

I I. A dor: o contrato-padrão que ninguém revisou

A incorporadora usa o mesmo modelo de contrato há anos. A primeira página traz um quadro com preço, parcelas e dados da unidade, montado pelo comercial a partir de uma planilha. Ninguém confere, lançamento a lançamento, se ele contém tudo o que a lei manda.

Num empreendimento, o quadro não informa a matrícula; noutro, esquece a corretagem; noutro, omite o prazo do habite-se. Cada omissão parece pequena. A lei trata qualquer uma delas como defeito que, não sanado, dá ao comprador justa causa para rescindir.

II II. O que a lei diz

Onde se aplica

O caput do art. 35-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, alcança "os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária". Esses contratos "serão iniciados por quadro-resumo".

A exigência é de posição, além de conteúdo: o quadro abre o contrato.

Os doze itens

O quadro-resumo deve conter:

I — o preço total a ser pago pelo imóvel;
II — o valor da parcela tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
III — o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
IV — a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
V — os índices de correção monetária aplicáveis e, havendo mais de um, o período de aplicação de cada um;
VI — as consequências do desfazimento do contrato, por distrato ou por resolução motivada por inadimplemento do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos de devolução de valores ao adquirente;
VII — as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
VIII — as informações sobre a possibilidade de exercício do direito de arrependimento previsto no art. 49 do Código de Defesa do Consumidor, em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
IX — o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra;
X — as informações sobre os ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento da construção;
XI — o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
XII — o termo final para obtenção do habite-se e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A da mesma lei.

Trinta dias para sanar

O § 1º define a consequência da falta: "Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente."

A lei dá uma chance de correção, por aditamento. Passado o prazo, a omissão deixa de ser um problema de forma e passa a ser fundamento de saída para o comprador.

A anuência específica

O § 2º trata das consequências do desfazimento listadas no inciso VI. A sua efetivação "dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas", redigidas conforme o § 4º do art. 54 do Código de Defesa do Consumidor.

Não basta que as cláusulas existam. O comprador precisa assinar junto a elas.

III III. Na prática

Transforme os doze incisos em checklist de lançamento. Cada empreendimento deve ter o seu quadro conferido item a item contra o art. 35-A antes da primeira venda. O modelo antigo, preenchido pelo comercial, não substitui essa conferência.

Confira os dados registrais no quadro. Número do registro do memorial, matrícula e cartório (inciso XI) só podem ser preenchidos depois do registro. Quadro com esses campos em branco é quadro incompleto.

Destaque em negrito o que a lei manda destacar. O inciso VI exige "destaque negritado" para as penalidades e os prazos de devolução. Um quadro que traz a informação sem o destaque não cumpre o texto.

Colha a assinatura junto às cláusulas de desfazimento. O § 2º condiciona a efetivação dessas consequências à anuência prévia e específica do adquirente, com assinatura junto a elas. A rubrica genérica ao pé da página não é o que a lei descreve.

Informe o arrependimento nas vendas fora da sede. Em estande de vendas e fora da sede, o inciso VIII exige informação sobre o direito de arrependimento do art. 49 do CDC. O canal de venda muda o conteúdo do quadro.

Tenha um procedimento para o aditamento de 30 dias. Identificada uma omissão, o prazo do § 1º começa a correr. Um fluxo pronto para emitir, assinar e arquivar o aditivo evita que a correção vire justa causa.

IV IV. Checklist

O quadro-resumo abre o contrato, antes das demais cláusulas?
Os doze incisos do art. 35-A estão preenchidos para cada unidade vendida?
A corretagem aparece com valor, condições e identificação precisa do beneficiário?
O registro do memorial, a matrícula e o cartório estão informados?
As penalidades e os prazos de devolução estão em destaque negritado?
O adquirente assinou junto às cláusulas de desfazimento?
Há procedimento para aditar o contrato em 30 dias quando uma omissão é identificada?

V V. Conclusão

O quadro-resumo é a parte do contrato que o comprador lê primeiro, e é também a parte que a lei mais detalhou. São doze itens, uma posição obrigatória e um prazo curto para corrigir o que faltar.

Para a incorporadora, o custo de conferir cada quadro antes da venda é pequeno perto do custo de descobrir a omissão quando o comprador já procura um motivo para sair.