I I. A dor: a obra acabou, as chaves foram entregues e a matrícula não mudou

O habite-se saiu, a incorporadora entregou as chaves e a equipe foi desmobilizada. Meses depois, o comprador chega com um problema: o cartório não registra a escritura e o banco não libera o financiamento, porque a matrícula ainda descreve o terreno, e não o prédio.

Na incorporadora, a resposta costuma ser que "isso é com o cartório". A leitura do art. 44 da Lei 4.591/1964 mostra que não é. O ato é do cartório, mas o dever de requerê-lo, com os documentos, é de quem incorporou.

II II. O que a lei diz

O dever e a responsabilidade pela demora

O caput do art. 44, na redação dada pela Lei 14.382/2022, dispõe: "Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação."

Três pontos saem do texto:

  • O marco é o habite-se. O dever nasce depois que a autoridade administrativa o concede.
  • O dever é do incorporador. A lei usa o verbo "incumbe".
  • A demora tem responsável. A incorporadora responde perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem dela.

O texto compilado no Planalto traz também as redações anteriores do artigo (a original e a da Medida Provisória 1.085/2021), mantidas para consulta. A vigente é a da Lei 14.382/2022.

Se o incorporador não requerer: o construtor e o adquirente

O § 1º trata da omissão do incorporador: o construtor deve requerer a averbação e, se não o fizer, fica solidariamente responsável com o incorporador perante os adquirentes. O texto consolidado do § 1º contém trechos assinalados como vetados; por isso, o que se pode afirmar com segurança é o sentido geral descrito aqui, e a redação exata deve ser lida no texto oficial.

O § 2º é mais direto: "Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade."

Ou seja, a lei prevê uma escada: primeiro o incorporador, depois o construtor, por fim qualquer adquirente.

E a Lei de Registros Públicos?

A Lei 6.015/1973, no art. 167, II, item 4, inclui entre os atos de averbação no registro de imóveis a averbação "da edificação". É a base geral de que a construção se faz constar por averbação na matrícula. Quais documentos o cartório exige para praticar o ato depende da legislação aplicável e do próprio registro de imóveis; este artigo não os detalha.

III III. Na prática

Trate a averbação como a última etapa da obra, e não como pós-obra. Se o habite-se é o marco legal do dever, o cronograma da incorporação deve prever quem junta os documentos, quando e com que verba.

Reúna a documentação enquanto a obra termina. As exigências variam conforme o município e o cartório, incluindo as de natureza fiscal e previdenciária da obra. Descobri-las depois do habite-se é o que costuma produzir a demora pela qual a lei responsabiliza o incorporador.

Defina no contrato e no orçamento quem arca com os custos. O art. 44 não trata de custas ou emolumentos, e esse é um ponto que a lei não resolve. Cláusula que transfere o custo ao comprador deve ser examinada com cuidado, caso a caso, antes de ser usada como argumento.

Acompanhe o comprador que tenta financiar. A demora na averbação aparece primeiro como dificuldade do comprador no banco ou no registro da escritura. Um canal para receber esse alerta antecipa a solução.

Cuide da cadeia. Com o § 1º, o construtor também tem interesse em que a averbação seja feita. O contrato de empreitada deve dizer quem fornece o quê para o requerimento.

Não confunda os temas. Atraso de entrega, distrato e patrimônio de afetação têm regras próprias: veja os artigos sobre prazo de tolerância e patrimônio de afetação.

Há também uma divergência a registrar: a lei fixa a responsabilidade pelas perdas e danos, mas não define prazo para a averbação nem o valor da indenização. O que configura "demora" e quais danos são indenizáveis depende do caso concreto.

IV IV. Checklist

  • O cronograma da incorporação inclui a averbação da construção depois do habite-se, com responsável e data?
  • A documentação exigida pelo município e pelo registro de imóveis foi levantada antes do fim da obra?
  • A matrícula foi conferida para ver se a construção consta e se as frações ideais correspondem às unidades?
  • O contrato diz quem arca com os custos da averbação, e essa cláusula foi examinada?
  • O construtor sabe o que lhe cabe se a incorporadora não requerer?
  • Há canal para o comprador relatar dificuldade de registro ou financiamento?

V V. Conclusão

O habite-se não encerra a incorporação: abre o prazo, sem número na lei, em que a incorporadora deve fazer constar a construção na matrícula. A frase "isso é com o cartório" não afasta a responsabilidade do art. 44.

Para a incorporadora, tratar a averbação como etapa do projeto custa menos do que responder por perdas e danos perante cada comprador que não consegue registrar ou financiar.