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Contrato de Obra
e Empreitada.

O contrato de obra concentra risco em cada etapa — medição, mudança de escopo, atraso, entrega. Atuamos na redação e na condução do contrato de empreitada e subempreitada para construtoras, empreiteiras e empresas donas de obra, do escopo inicial à garantia pós-entrega.

FocoContrato de empreitada e subempreitada, medição e aditivo, suspensão e abandono de obra, e a garantia quinquenal de solidez e segurança. Foco em cláusula escrita, prazo e prova.

Para quemConstrutoras, empreiteiras e empresas donas de obra — quem contrata a construção de um galpão, uma loja ou um prédio para a própria operação.

— Antes de assinar

Tipo de empreitada, contrato e risco.

Antes de assinar, duas decisões definem quem carrega o risco durante a obra inteira: quem fornece o material, e o que o contrato descreve como escopo, preço e cronograma. As duas parecem administrativas — mas é aqui que muitas disputas de obra nascem.

Tipos de empreitada e de quem é o risco

A empreitada pode ser só de lavor — o empreiteiro entra apenas com a mão de obra — ou de lavor e materiais. A obrigação de fornecer material não se presume: precisa vir da lei ou de cláusula clara do contrato; na dúvida, o regime é o de só lavor (Código Civil, art. 610 e §1º).

Essa escolha aloca o risco de perda antes da entrega. Se o empreiteiro fornece os materiais, o risco corre por conta dele até a obra ser entregue — salvo se o dono estiver em mora para recebê-la, caso em que o risco passa a ele (art. 611). Se a empreitada é só de lavor, o risco do perecimento é do dono, salvo culpa do empreiteiro (art. 612); e, nesse regime, se a coisa perecer sem mora do dono nem culpa do empreiteiro, este perde a retribuição — a não ser que prove defeito do material reclamado em tempo (art. 613). É o ponto de partida de uma pergunta recorrente na obra: obra danificada antes da entrega, quem paga?

O contrato: escopo, preço e cronograma

O preço pode ser global (fechado), unitário (por medida) ou por administração (percentual sobre custos) — a escolha muda como as três cláusulas seguintes precisam ser escritas. O escopo deve listar os anexos técnicos e o que fica de fora expressamente: exclusão não escrita tende a virar serviço extra depois, com toda a discussão que isso implica.

O cronograma físico-financeiro amarra o pagamento à medição — o assunto do próximo item — e é ele que documenta o avanço da obra, mês a mês, para efeito de aditivo, prorrogação e eventual suspensão. Um contrato revisado antes da assinatura, com essas cláusulas explícitas, é bem mais barato do que renegociar cláusula por cláusula com a obra em andamento; a revisão contratual como um todo, para além da obra, é o objeto da área de Contratos Empresariais, e o contrato específico pode ser conversado diretamente com o escritório.

— Durante a obra

Medição, mudança e suspensão.

É na execução que o contrato é testado: a obra é medida por etapas, o projeto muda, o custo varia e, às vezes, alguém quer — ou precisa — parar. A lei dá uma resposta específica para cada uma dessas situações; improvisar sem essas regras é o que transforma um ajuste de rotina em disputa.

Medição: os 30 dias para denunciar o vício

Quando a obra é dividida em partes, ou é de natureza que se determina por medida, o empreiteiro tem direito ao pagamento verificado por medição, na proporção do executado (Código Civil, art. 614). O que foi pago se presume verificado (§1º); e o que foi medido se presume verificado se, em 30 dias da medição, o dono ou quem a fiscaliza não denunciar os vícios daquela parte (§2º). O detalhe prático desse prazo está em medição de obra: 30 dias para apontar vício.

Na prática, a defesa de quem fiscaliza a obra é simples de descrever e fácil de esquecer: nunca assinar a medição sem ressalva escrita quando há dúvida sobre um serviço. A ressalva verbal não deixa rastro; o prazo, sim, continua correndo.

Serviço extra, aditivo e revisão de preço

Salvo estipulação em contrário, o empreiteiro de preço fechado não pode exigir acréscimo, ainda que a obra fique mais cara, a não ser que a mudança venha de instrução escrita do dono (Código Civil, art. 619, caput). A única exceção: se o dono, presente continuamente à obra, viu as modificações e nunca protestou, o pagamento pode ser devido mesmo sem essa autorização — o que torna o diário de obra prova central da disputa. Tratamento completo em serviço extra em obra: por que o art. 619 exige instrução escrita.

A via inversa também existe, mas é mais estreita: se o preço do material ou da mão de obra cair mais de 10% do preço global combinado, o dono pode pedir revisão do preço para baixo (art. 620). Não há via simétrica para o empreiteiro pedir reajuste por alta de custo fora de mudança de escopo — isso costuma ser resolvido por cláusula de reajuste já prevista no contrato, ou, em caso extremo, pela via da onerosidade excessiva.

Alteração de projeto sem o autor

Sem a anuência do autor do projeto, o dono não pode introduzir modificações no projeto que ele mesmo aprovou, ainda que a execução seja confiada a terceiros — salvo se motivos supervenientes ou razões técnicas comprovarem a inconveniência ou a onerosidade excessiva de executar o projeto na forma original (Código Civil, art. 621). Alterações de pouca monta ficam de fora dessa vedação, desde que preservem a unidade estética da obra projetada (parágrafo único).

Para a empresa dona da obra, a consequência prática é distinguir dois pedidos de mudança que parecem iguais e não são: alterar o que o empreiteiro executa (regra do art. 619, com o empreiteiro) e alterar o próprio projeto aprovado (regra do art. 621, com o autor do projeto). Tratar os dois como se fossem a mesma conversa é onde o erro costuma começar.

Suspender a obra: quem pode, e quando

O dono pode suspender a obra a qualquer tempo, mesmo já iniciada a construção — mas paga por isso: as despesas e o lucro dos serviços já feitos, mais indenização razoável, calculada pelo que o empreiteiro ganharia se a obra fosse concluída (Código Civil, art. 623). É um direito potestativo do dono, não uma saída sem custo.

Do lado do empreiteiro, a suspensão só é legítima em três hipóteses: culpa do dono ou força maior; dificuldades imprevisíveis de execução — geológicas, hídricas ou semelhantes — que tornem a empreitada excessivamente onerosa, com o dono se opondo ao reajuste de preço; ou modificações desproporcionais exigidas pelo dono em relação ao projeto aprovado (art. 625, incisos I a III). Fora dessas hipóteses, a suspensão é sem justa causa, e a lei já nomeia a consequência: o empreiteiro responde por perdas e danos (art. 624) — não é uma quarta hipótese, é a sanção de quem parou sem uma das três. É uma dúvida frequente: o cliente não pagou a medição, o empreiteiro pode parar a obra? — a resposta cruza o inciso I do art. 625 com a exceção do contrato não cumprido: nenhum contratante pode exigir a prestação do outro antes de cumprir a própria — e é daí que vem a defesa de quem não recebeu (art. 476).

— Quando a obra sai do previsto

Recebimento, abandono e garantia.

Nem toda obra termina como planejada. A lei organiza três cenários distintos para quando isso acontece: a obra pronta mas com desvio de qualidade, a obra interrompida pelo próprio empreiteiro, e o defeito que só aparece depois de tudo entregue.

Recebimento da obra: rejeitar ou aceitar com abatimento

Concluída a obra de acordo com o ajuste ou o costume do lugar, o dono é obrigado a recebê-la; mas pode rejeitá-la se o empreiteiro se afastou das instruções recebidas, dos planos dados, ou das regras técnicas aplicáveis (Código Civil, art. 615). Em vez de enjeitar, o dono também pode optar por receber a obra com abatimento proporcional no preço (art. 616) — as duas são alternativas do mesmo problema, não etapas sucessivas.

Há ainda uma terceira regra, menos citada e distinta das duas anteriores: quando é o dono quem fornece o material, o empreiteiro responde por pagá-lo se o inutilizar por imperícia ou negligência (art. 617). É a contrapartida do regime de risco visto na contratação — não uma repetição da garantia de solidez e segurança, que tem prazo e requisitos próprios.

Abandono da obra e execução por terceiro

Quando o empreiteiro abandona a obra, o dono pode mandar um terceiro executar o que falta à custa do empreiteiro original, havendo recusa ou mora deste, sem prejuízo de indenização (Código Civil, art. 249, caput). Em caso de urgência, essa execução dispensa autorização judicial prévia: o dono executa, ou manda executar, e é ressarcido depois (parágrafo único) — na prática, precisa ter como provar a urgência e o custo. O passo a passo está em empreiteiro abandonou a obra: o que o dono pode fazer.

Garantia de solidez e segurança: 5 anos e 180 dias

Em edifícios e outras construções de vulto, o empreiteiro de materiais e execução responde, pelo prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho — materiais e solo (Código Civil, art. 618, caput). É garantia de ordem pública, distinta de prescrição. O dono decai desse direito se não propuser a ação nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício (parágrafo único) — dois prazos para dois momentos, em detalhe em vícios construtivos e a garantia de 5 anos da obra.

Vale não confundir esses 180 dias com os 30 dias da medição (art. 614, §2º): o prazo da medição corre durante a obra, etapa a etapa; o prazo da garantia corre depois da entrega, a partir do dia em que o defeito de solidez ou segurança aparece. São dois relógios diferentes, e um erro frequente é aplicar o relógio errado à fase errada da obra.

— A cadeia de fornecedores

Subempreitada e trabalhista.

Quando o empreiteiro subcontrata parte da obra, a cadeia de responsabilidade trabalhista muda conforme quem está em cada ponta — e é aqui que mora o risco menos visível de todo o contrato de obra.

Subempreitada e a responsabilidade trabalhista na cadeia

O subempreiteiro responde pelas obrigações dos contratos de trabalho que celebrar, mas a lei assegura aos empregados dele o direito de reclamar também contra o empreiteiro principal; a este cabem ação regressiva contra o subempreiteiro e o direito de reter as importâncias que lhe seriam devidas (CLT, art. 455). O detalhe de como estruturar essa retenção contratualmente está em subempreitada: a retenção do art. 455 da CLT.

Um segundo patamar da cadeia envolve o dono da obra. A regra geral do TST é que o contrato de empreitada entre dono e empreiteiro não gera responsabilidade solidária nem subsidiária do dono pelas obrigações trabalhistas do empreiteiro — exceto quando o próprio dono da obra é uma empresa construtora ou incorporadora (TST, Orientação Jurisprudencial nº 191 da SDI-1). Há uma segunda exceção, fixada pelo TST no Tema Repetitivo nº 6 (IRR-RR 190-53.2015.5.03.0090): salvo ente público da administração direta e indireta, o dono da obra responde subsidiariamente se contratar empreiteiro sem idoneidade econômico-financeira, por aplicação analógica do art. 455 da CLT e por culpa in eligendo — regra que, por modulação de efeitos fixada nos embargos de declaração daquele julgamento, só alcança contratos de empreitada celebrados depois de 11 de maio de 2017. Para a empresa que constrói para revender ou para o próprio uso, essas duas exceções — ser ela mesma construtora, ou ter contratado empreiteiro sem idoneidade comprovada — decidem se a proteção da OJ 191 se aplica; a prevenção do risco trabalhista de toda a cadeia da obra é o campo da área de Mitigação de Risco Trabalhista.

— Referências legais

As normas que sustentam isso.

Principais dispositivos que orientam a atuação da banca nesta frente — sem promessa de resultado, com referência completa.

Código Civil, arts. 610 a 613

Tipos de empreitada — Lavor × lavor e materiais, e a quem cabe o risco de perda antes da entrega

Código Civil, art. 614, §§ 1º e 2º

Medição — Pagamento por etapas e 30 dias para denunciar vício após a medição

Código Civil, arts. 615 a 617

Recebimento da obra — Rejeição, abatimento no preço e responsabilidade por material inutilizado

Código Civil, art. 618, caput e parágrafo único

Garantia quinquenal — 5 anos de solidez e segurança; decadência de 180 dias para agir

Código Civil, art. 619, caput e parágrafo único

Serviço extra — Instrução escrita do dono como condição para o acréscimo de preço

Código Civil, art. 620

Revisão de preço — Redução pedida pelo dono quando o custo cai mais de 10%

Código Civil, art. 621

Alteração de projeto — Vedada sem a anuência do autor, salvo motivo técnico comprovado

Código Civil, arts. 623 a 625

Suspensão da obra — Hipóteses do dono (623), sanção por suspensão sem justa causa (624) e hipóteses do empreiteiro (625)

Código Civil, art. 476

Exceção do contrato não cumprido — Nenhum contratante é obrigado a cumprir antes que o outro cumpra a sua parte

Código Civil, art. 249, caput e parágrafo único

Execução por terceiro — À custa do devedor em mora, com dispensa de autorização judicial em caso de urgência

CLT, art. 455

Subempreitada — Responsabilidade do subempreiteiro, reclamação também contra o principal, ação regressiva e retenção

TST, OJ nº 191 da SDI-1 e Tema Repetitivo nº 6 (IRR-RR 190-53.2015.5.03.0090)

Dono da obra — Sem responsabilidade solidária/subsidiária pela dívida trabalhista do empreiteiro, salvo dono-construtora/incorporadora (OJ 191) ou empreiteiro contratado sem idoneidade econômico-financeira, para contratos celebrados após 11/05/2017 (Tema 6)

Fontes oficiais consultadas

Texto das normas e da Orientação Jurisprudencial conferidos na fonte oficial em 27 de setembro de 2026.

— Perguntas frequentes

Seis perguntas sobre a obra.

Dúvidas comuns de construtoras, empreiteiras e donos de obra empresariais — respondidas sem juridiquês.

Quem responde se aparecer uma rachadura ou infiltração na obra depois da entrega?

Em regra, o empreiteiro que forneceu materiais e executou a obra — em construções de vulto — responde por cinco anos pela solidez e segurança do trabalho, incluindo defeitos de material e de solo (Código Civil, art. 618, caput).

Esse prazo de garantia não se confunde com o prazo para agir: o dono decai do direito se não propuser a ação nos 180 dias seguintes ao aparecimento do defeito (art. 618, parágrafo único). Por isso, registrar o defeito tecnicamente — data, fotos, laudo — no dia em que ele aparece pesa mais do que discutir a causa depois. Se a obra ainda estiver na fase de medição por etapas, o prazo é outro: 30 dias a partir da medição para denunciar o vício daquela parte (art. 614, §2º), sob pena de presunção de que a etapa foi aceita.

O dono pode descontar da medição um serviço mal executado?

Depende do momento: durante a execução, a lei não cria automaticamente um desconto na medição por serviço mal executado.

O instrumento durante a obra é denunciar o vício da parte medida em até 30 dias da medição (Código Civil, art. 614, §2º); a glosa ou retenção do valor correspondente só existe se o próprio contrato previr esse mecanismo. Na entrega da obra concluída, a resposta muda: o dono pode rejeitar a obra que se afastou das instruções, dos planos ou das regras técnicas combinadas, ou, em vez disso, aceitá-la com abatimento proporcional no preço (arts. 615 e 616). Assinar a medição sem ressalva escrita, havendo dúvida sobre um serviço, tende a fechar essa porta depois.

A empreiteira pode parar a obra porque o cliente atrasou o pagamento?

Pode, mas só dentro de hipóteses específicas — parar fora delas expõe o próprio empreiteiro a responder por perdas e danos (Código Civil, art. 624).

A lei autoriza a suspensão pelo empreiteiro em três situações: culpa do dono ou força maior; dificuldades imprevisíveis de execução que tornem a obra excessivamente onerosa, com o dono se opondo ao reajuste do preço; ou modificações desproporcionais exigidas pelo dono (art. 625, incisos I a III). Um atraso de pagamento do dono é, em regra, culpa do dono para esse efeito, e se soma à exceção de contrato não cumprido do direito civil geral: nenhum contratante pode exigir a prestação do outro antes de cumprir a própria — e é daí que vem a defesa de quem não recebeu (art. 476). Ainda assim, notificar por escrito antes de parar reduz a disputa depois.

O que fazer quando o empreiteiro abandona a obra no meio do caminho?

O dono pode mandar um terceiro concluir o serviço à custa do empreiteiro que abandonou a obra, havendo recusa ou mora deste, sem prejuízo de indenização (Código Civil, art. 249, caput).

Em caso de urgência, essa execução por terceiro nem precisa esperar autorização judicial prévia — o dono executa ou manda executar e é ressarcido depois (art. 249, parágrafo único); na prática, precisa ter como provar a urgência e o custo. Antes de contratar o substituto, vale registrar o estado da obra no dia do abandono, com data e fotos, porque essa prova é o que sustenta depois o valor cobrado do empreiteiro original. Vale também checar se o próprio dono não deu causa ao afastamento, com medição ou aditivo em aberto.

A empresa dona da obra responde pela dívida trabalhista da subempreiteira?

Depende de quem é o dono da obra. Como regra geral, o contrato de empreitada entre o dono da obra e o empreiteiro não gera responsabilidade solidária nem subsidiária do dono pelas dívidas trabalhistas que o empreiteiro assumiu com seus empregados (TST, Orientação Jurisprudencial nº 191 da SDI-1).

Há duas exceções a essa regra. A primeira: não vale quando o próprio dono da obra é uma empresa construtora ou incorporadora. A segunda, do Tema Repetitivo nº 6 do TST: salvo ente público, o dono responde subsidiariamente se o empreiteiro contratado não tinha idoneidade econômico-financeira — regra que, por modulação de efeitos, só alcança contratos celebrados após 11 de maio de 2017. Na subempreitada, o subempreiteiro responde pelo que assumiu, mas os empregados dele podem reclamar também contra o empreiteiro principal (CLT, art. 455).

É preciso um aditivo por escrito para qualquer serviço extra na obra?

Em regra, sim: o empreiteiro que fechou preço fixo não tem direito a cobrar a mais por mudança de projeto, ainda que a obra fique mais cara, a não ser que a alteração venha de instrução escrita do dono (Código Civil, art. 619, caput).

Há uma exceção estreita: se o dono acompanhava a obra de perto, com visitas continuadas, viu as modificações sendo feitas e nunca protestou, o pagamento do que for arbitrado pode ser devido mesmo sem essa autorização por escrito (art. 619, parágrafo único) — mas essa exceção depende de acompanhamento contínuo provado, não de uma visita isolada. Por isso o aditivo assinado antes de a mudança começar continua sendo a proteção mais simples para os dois lados, inclusive para fixar preço e prazo.

Escopo e governança

Definimos escopo, prazo e governança antes de qualquer compromisso, com previsibilidade do que será feito e de como o trabalho é conduzido — alinhados na primeira conversa sobre o contrato específico.

A condução observa o Código de Ética e Disciplina da OAB e o Provimento 205/2021. Não publicamos tabela nem prometemos resultado.

Diagnóstico do contrato de obra

Comece pelo contrato.

Apresente o contrato de obra, o aditivo ou a medição em discussão. Indicamos as cláusulas e os prazos que mais merecem atenção. Nossa equipe retorna com o caminho de trabalho adequado ao caso.

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